9月18日，由解放日報報業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)時報、復(fù)旦大學(xué)EMBA房地產(chǎn)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦“特殊時期房地產(chǎn)健康應(yīng)對策略”主題論壇，在位于青浦區(qū)老朱楓公路6800弄東方菲尼克斯莊園舉辦。近百名專家學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖齊聚一堂，探討調(diào)控常態(tài)化時代房企應(yīng)對之策，挖掘未來房地產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會。
未來五年處在降息通道 中高端房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性暴漲
華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任 華偉
未來五年，整個經(jīng)濟(jì)社會將處于一個降息通道。
未來五年兩大機(jī)遇
從投資角度講，未來五年存在兩大機(jī)遇。第一，明年5月之后，以上海為代表一二線城市中高端房產(chǎn)價格爆發(fā)和中低端房產(chǎn)成交放量，會把統(tǒng)計價格包裝得非常完美。第二，利率市場化是未來三到五年市場蘊(yùn)藏機(jī)遇。利率市場化意味著貸款利率和存款利率息差只有一個百分點(diǎn)。未來五年，整個經(jīng)濟(jì)社會將處于一個降息通道。降息過程中，中高端房地產(chǎn)面臨資產(chǎn)價格再次膨脹。
以上兩大機(jī)遇是我們看得到，再下一個五年，“盛宴”未必重來。
本屆政府不在利率上動腦筋，這就為下屆政府采用降息等手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)留足空間，F(xiàn)在政策沒有長久之計，只保底，不封頂。所謂保底，就是目前房地產(chǎn)不溫不火形勢將長期維持，但不會惡化。如今，民間資本不敢做高風(fēng)險投資。手里有資金溫州人已經(jīng)不敢做高收益、高風(fēng)險項目，年化率8.5%信托，大家都搶著買。城市中產(chǎn)買房被限購，也不能投資信托、私募，資金就被引導(dǎo)進(jìn)入證券市場。所以，股市未見起色之前，房地產(chǎn)市場預(yù)期一定不是漲價。
不能垮也不能太好
美國政府通過印鈔票、逼人民幣升值賴掉債務(wù)，中國地方政府債務(wù)規(guī)模是其收入8-10倍。人民幣購買力下降，雖然債務(wù)規(guī)模在擴(kuò)大，但債務(wù)購買力正急劇縮小。地方政府面臨最大難題不是債務(wù)有多少，而是能否向銀行貸到款，實現(xiàn)周轉(zhuǎn)。地方政府可以不賣地、少賣地，但不能不借款。
中國人民銀行股東是中央或地方政府、央企、國企，如果政府不想自己掏錢，又想地方政府有錢花，就要通過資本市場為銀行補(bǔ)充。銀行資金充裕后，會將貸款優(yōu)先發(fā)放給地方政府、央企、國企。所以，樓市不能垮，一垮體系要亂，同時又不能太好，太好沒人買股票。但樓市不溫不火，傷害中產(chǎn)階層。
中國購買力是“賬面”購買力。從前，老百姓每月賺36元，存1元。現(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲蓄存款增長100倍，但實際購買力并沒有顯著增長。從購買力角度看，中國房地產(chǎn)開發(fā)不會向三四線城市蔓延，反而是集中在一二線城市。三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外物業(yè)類型所積聚泡沫，大于住宅。
全球經(jīng)濟(jì)前景黯淡
隨著伊朗核問題進(jìn)一步發(fā)酵，戰(zhàn)爭一觸即發(fā)。如果美伊果真開戰(zhàn)，明年國際原油價格將飆升至200美元/桶。受此影響，歐洲經(jīng)濟(jì)前景將更加黯淡，歐洲經(jīng)濟(jì)將陷入衰退。中國進(jìn)出口貿(mào)易也將隨之衰退。日本、印度等原油全進(jìn)口國也將受到牽連，全球經(jīng)濟(jì)衰退成為大概率事件。在這樣情況下，向國際上轉(zhuǎn)移國內(nèi)壓力成為各國共識。
房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂“黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)境遇卻大相徑庭，有可能笑掉下巴，有可能會產(chǎn)生自殺念頭。
樓市目前情況可能維持較長一段時間。這時，房企不宜擴(kuò)張，而應(yīng)考慮收縮。決定房企策略最核心因素就是融資。能夠獲得廉價資金來源央企、國企，他們“冬天”比“春天”還溫暖，但融資緊張企業(yè)很容易在未來三到五年中，舉步維艱甚至一命嗚呼。
精彩觀點(diǎn)：
樓市不能垮，一垮體系要亂，同時又不能太好，太好沒人買股票。
從前，老百姓每月賺36元，存1元。現(xiàn)在每月賺3600元，存100元。儲蓄存款增長100倍，但實際購買力并沒有顯著增長。
三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫，大于一二線城市。住宅之外物業(yè)類型所積聚泡沫，大于住宅。
房地產(chǎn)業(yè)并不存在所謂“黃金十年”和“白銀十年”，對開發(fā)商來說，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)可能很繁榮，但企業(yè)境遇卻大相徑庭，有可能笑掉下巴，有可能產(chǎn)生自殺念頭。
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