“金九”已經(jīng)過半，樓市稍顯平淡，根據(jù)某網(wǎng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，9月1日至17日廣州一手樓市共成交4372套，環(huán)比上月同期的4552套下跌4%。均價方面大致走穩(wěn)，9月1日至17日廣州一手樓市網(wǎng)簽價格為13015元/平方米，環(huán)比上月同期漲幅為4.5%。與成交量下降形成鮮明對比的是不斷上升的推貨量，上周全市新批預(yù)售的商品房項目共有16個，共計4641套，環(huán)比上升116%，樓市顯示出“供應(yīng)漲成交跌”的總體特點。
業(yè)內(nèi)人士分析，在調(diào)控不松的情況下，即使上半年樓市持續(xù)走暖，購房客的心態(tài)仍理性平穩(wěn)，并未盲目追漲，總體來看，市場仍處在良性博弈中，后市走向仍以穩(wěn)為主。對購房者來說，乘房價走穩(wěn)時出手，時機(jī)不錯；而對開發(fā)商來說，“金九銀十”最終能交出怎樣的答卷，還要等“十一”黃金周的一次決戰(zhàn)。
網(wǎng)簽表現(xiàn)稍顯平淡
“金九銀十”一直被視為樓市的傳統(tǒng)旺季。如今9月已過半，但樓市“井噴”的局面并沒有如期到來。今年上半年，廣州樓市蠢蠢欲動，在7月份創(chuàng)下了房價新高，另一方面，國務(wù)院督查組親赴廣東，中央三令五申“調(diào)控不松”，打壓房價。
在這樣的背景之下，今年的“金九銀十”顯然不再是單純的開發(fā)商加大促銷的黃金銷售節(jié)點，同時也極有可能成為影響未來樓價走勢的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，銷量能否重現(xiàn)“紅5月”的火爆、隨后樓價是否會再度出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這些都成為樓市近兩個月頗受關(guān)注的焦點。
本月18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市二手住宅價格與上月相比，價格下降的城市有16個，比7月下降城市減少4個；上漲的城市有 38個，與7月持平。而新建商品住宅與上月相比，價格下降的城市有20個，比7月增加了11個；上漲的城市有36個，比7月減少了14個，房價上漲的勢頭趨緩。
與上半年市場的融融暖意形成鮮明的對比，“金九”前兩周的廣州樓市顯得格外冷清，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，八月的最后一周，廣州一手房網(wǎng)簽成交套數(shù)為2397套，到了九月的第一周成交套數(shù)減少為1871套，九月的第二周成交套數(shù)進(jìn)一步減少，僅為1582套，成交連降兩周顯示出“金九”市場開門“遇冷”。在成交均價方面，一直維持在13000元/平方米的高位，相對于八月12500元/平方米左右的均價稍有提高。
業(yè)內(nèi)人士分析，“金九”前兩周網(wǎng)簽成交量連續(xù)下跌，主要原因還是供應(yīng)量沒有達(dá)到高位，導(dǎo)致成交下滑簽約減少，而第二周供應(yīng)開始“井噴”，但集中在周六、周日的成交因為備案有延遲，還沒有體現(xiàn)到網(wǎng)簽結(jié)果當(dāng)中。由于推貨高峰還沒有結(jié)束，“金九銀十”的整體表現(xiàn)如何還很難說。
地產(chǎn)商集中大量推貨
與不斷下跌的成交量形成對比的，是房企不斷增多的供應(yīng)量。數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)二市下半年推出貨量主要集中在9、10兩個月，金九銀十供應(yīng)充足推貨量達(dá)2.2萬套，占整體下半年供應(yīng)的一半，其貨量主要分布在增城、花都、南沙、白云等區(qū)。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，“金九銀十”120平方米以上的大戶型與非大戶型產(chǎn)品比例總體為3：7，今年4、5月整體供應(yīng)大戶型與非大戶型比例為2：8，整體結(jié)構(gòu)性供應(yīng)明顯，大戶型走量壓力較大，庫存上升概率增加；其中增城、南沙、番禺、荔灣、白云大戶型產(chǎn)品競爭激烈，花都則以非大戶型主導(dǎo)。
從推貨戶型上看，“金九銀十”針對改善型購房者的推盤有所增加，大戶型的增多也解釋了為什么進(jìn)入九月以后平均房價維持在高位；另一方面，有業(yè)內(nèi)人士指出，這樣的推貨結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致了在“金九銀十”以后，廣州房價將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
記者注意到，部分熱點樓盤在熱推新貨的同時，價格也有所波動，位于白云區(qū)的保利西海岸9月1日-17日成交均價為15206元/平方米，而8月同期成交均價為15915元/平方米，價格有所下調(diào)，目前該樓盤正在大力推新，組團(tuán)“海洋之心”開售在即，主推88-96平方米三房東南一線江景小高層，預(yù)計2萬元/平方米，現(xiàn)在登記享受“3萬抵15萬”優(yōu)惠，另外還有東南望江77平方米一房與147平方米四房在售。
萬科東薈城也有新動作，該樓盤即將推出全新公寓產(chǎn)品“云BOX”，面積約為36-60平方米之間，包括單間戶型和一房一廳，商住皆宜。該樓盤也是近期熱銷的樓盤之一，根據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計，該樓盤9月以后成交均價略有上漲，環(huán)比上漲6%左右。
市場或進(jìn)入拉鋸期
在廣州工作多年的李先生告訴記者，自己一直有置業(yè)的想法，但并不想湊“金九銀十”的熱鬧，“在目前的房地產(chǎn)供求關(guān)系的主導(dǎo)下，開發(fā)商下一輪以價換量的推貨指日可待，因此我希望等下一波優(yōu)惠政策來臨時再入市！崩钕壬南敕ù砹撕艽笠徊糠仲彿空叩男膽B(tài)，在進(jìn)入“金九銀十”以后，購房者沒有形成“追漲”的勢頭，心態(tài)普遍理性平穩(wěn)，而隨著信貸政策的收緊和國際金融市場的利空消息傳來，開發(fā)商的日子并不好過，此消彼長，市場正進(jìn)入拉鋸期。
購房者有這樣的心理預(yù)期并非沒有依據(jù)，早在“金九銀十”開場之前，就有專家指出，隨著前幾個月購房需求的集中爆發(fā)，未來將進(jìn)入溫和釋放期，“金九銀十”量價齊升的可能性并不大。另一方面，如果房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈，必然招致更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，進(jìn)一步打壓房價，因此購房者普遍預(yù)計樓價將“走穩(wěn)“，“金九”開場的冷清局面也就不難理解。
另一方面，9月上半月成交量萎縮也與部分開發(fā)商收回折扣優(yōu)惠有關(guān)，記者發(fā)現(xiàn)，在九月熱銷的幾個樓盤中，“東湖映月”等項目降價幅度高達(dá)8%左右，在成交量排名前十的樓盤當(dāng)中，環(huán)比成交均價下降的樓盤多達(dá)3個？梢灶A(yù)見的是，如果國慶期間成交量還未反彈，“以價換量”或?qū)⒅噩F(xiàn)。
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