本周，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)大的事件值得關(guān)注，一是本周六，深圳秋交會(huì)將開(kāi)始，作為下半年深圳樓市走向的風(fēng)向標(biāo)，本屆秋交會(huì)將給出充分的觀察指標(biāo)，眾所期待；二是本周六9月30日是深圳限購(gòu)令實(shí)施兩周年的日子，兩年了，在限購(gòu)令的作用下，深圳房?jī)r(jià)究竟是漲了還是跌了，值得分析；三是9月28日是深圳住房公積金政策調(diào)整后落地的時(shí)間，調(diào)整后的新政策將對(duì)深圳樓市帶來(lái)怎樣的影響，有待觀察。本文將結(jié)合本周的這三個(gè)熱點(diǎn)話題，對(duì)深圳樓市進(jìn)行深入剖析，希望對(duì)置業(yè)者提供參考。
市場(chǎng)透視
樓市“金九”開(kāi)局不利
傳統(tǒng)樓市的“金九”在這個(gè)秋天經(jīng)受了考驗(yàn)。9月初，深圳一手房成交量?jī)r(jià)連續(xù)兩周出現(xiàn)下降，“金九”開(kāi)局不旺。
數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日，深圳一手房市場(chǎng)共成交752套，環(huán)比下降30.5%；成交均價(jià)為19790元/平方米，環(huán)比下降8.7%。 9月10日至16日，一手住宅成交套數(shù)為675套，環(huán)比下降了10.24%，成交均價(jià)為18753.07元/平方米，環(huán)比下跌了5.24%。
對(duì)于“金九”低調(diào)開(kāi)局的原因，深圳中原市場(chǎng)研究部的觀點(diǎn)認(rèn)為，從今年3月份開(kāi)始，深圳樓市復(fù)蘇，到8月份達(dá)到頂峰，經(jīng)歷此輪反彈后，剛需得到釋放，開(kāi)發(fā)商靜觀其變，此時(shí)市場(chǎng)觀望加重，市場(chǎng)上打折優(yōu)惠的幅度降低，僅維持開(kāi)盤(pán)的基本折扣，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入新一輪博弈。
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，今年“金九”未取得開(kāi)門(mén)紅，主要原因是經(jīng)過(guò)3月份以來(lái)的成交量持續(xù)回升后，首套房剛需大多數(shù)已經(jīng)得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買(mǎi)房人，使得市場(chǎng)再次陷入觀望。
上周末，在龍華一樓盤(pán)銷售處，記者看到，與8月底開(kāi)盤(pán)時(shí)的火熱場(chǎng)面不同，此時(shí)售樓處冷清了許多。一位銷售經(jīng)理介紹，此時(shí)的銷售當(dāng)然不能和推盤(pán)初相比，剛開(kāi)盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)商有大力的宣傳和營(yíng)銷，再加上精心的蓄客，從而吸引了大量置業(yè)者前來(lái)，銷售較快。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的消化，該賣(mài)的都已經(jīng)賣(mài)了，現(xiàn)在只剩下一些尾盤(pán)在銷售，前來(lái)看盤(pán)的人也大多屬于不太迫切購(gòu)房的觀望者。
一位前來(lái)咨詢的呂姓市民向記者表示，前段時(shí)間，個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了搶購(gòu)潮，在他看來(lái)，存在炒作。目前，樓市的回暖尚屬理性，他不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲，因此在置業(yè)的策略上，他更傾向于多看、多比較，而且要耐得住性子。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，持呂先生這樣觀點(diǎn)的置業(yè)者不在少數(shù)，這一批“冷靜”的意向購(gòu)房者目前正成為置業(yè)大軍的主力，他們的態(tài)度也影響了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏，從而導(dǎo)致9月初的成交趨于平淡，這屬于市場(chǎng)正常的回調(diào)，由此也反映出深圳樓市正逐漸回歸理性。
對(duì)于10月份深圳樓市會(huì)有怎樣的表現(xiàn)，即將于本周末舉行的深圳秋交會(huì)將給出答案。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前限購(gòu)政策持續(xù)的背景下，置業(yè)者仍以剛需為主，10月份的深圳樓市將取決于開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量和力度，尤其是優(yōu)惠的幅度，這些因素會(huì)影響剛需置業(yè)者的選擇。
熱點(diǎn)追蹤
公積金貸款刺激剛需
本周，最吸引眼球的一件事情是深圳住房公積金貸款業(yè)務(wù)將上線。上周，在市公積金中心，7家委托貸款銀行已經(jīng)進(jìn)駐公積金辦事大廳，繳存職工可前往公積金中心的辦事大廳進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。
住房公積金貸款業(yè)務(wù)的上線運(yùn)營(yíng)將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)此，深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，深圳公積金貸款政策對(duì)剛需入市有一定的刺激作用，對(duì)深圳樓市成交及價(jià)格也會(huì)形成正面利好。
比如，在貸款額度方面，深圳住房公積金貸款政策規(guī)定，由征求意見(jiàn)稿中申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人住房公積金賬戶余額的10倍提高到12倍。而單套住房的公積金貸款最高額度由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。另外，在利率方面，深圳規(guī)定5年以下(含5年)的住房公積金貸款年利率為4%；5年以上的年利率為4.5%，比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率低了2.05個(gè)百分點(diǎn)，貸款90萬(wàn)元的商貸，年限30年，等額本息，可節(jié)省41.7萬(wàn)元。
在賀曉麗看來(lái)，貸款額度的提高，首付款比例的降低，降低了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，減少了購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，有助于減輕購(gòu)房的壓力。
政策影響
有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
2010年9月30日晚間，深圳緊急出臺(tái)住宅限購(gòu)令，以遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。在接近限購(gòu)令出臺(tái)兩周年的時(shí)點(diǎn)上，回看深圳樓市這兩年發(fā)生了怎樣的變化？
首要變化的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)。記者查看兩年前的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 2010年9月30日“限購(gòu)令”出臺(tái)后兩周政策威力漸顯，成交急跌，依次為1401套和507套，環(huán)比跌幅分別為46%和63.8%。一個(gè)月后，深圳房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到遏制，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年10月份深圳一手房的成交均價(jià)為21513元/平方米。
兩年間，價(jià)格最低的一個(gè)月出現(xiàn)在2011年5月，該月的一手房成交均價(jià)為15262元/平方米，此后，一直在2萬(wàn)元以下徘徊。
進(jìn)入2012年3月份，深圳樓市開(kāi)始復(fù)蘇，并于7月份重又漲破2萬(wàn)元/平方米，8月份成交均價(jià)更是達(dá)到21569元/平方米，這意味著調(diào)控最嚴(yán)厲、效果最深入的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，樓市已經(jīng)走出低谷。
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