本周，深圳房地產(chǎn)市場有三個大的事件值得關(guān)注，一是本周六，深圳秋交會將開始，作為下半年深圳樓市走向的風(fēng)向標(biāo)，本屆秋交會將給出充分的觀察指標(biāo)，眾所期待；二是本周六9月30日是深圳限購令實施兩周年的日子，兩年了，在限購令的作用下，深圳房價究竟是漲了還是跌了，值得分析；三是9月28日是深圳住房公積金政策調(diào)整后落地的時間，調(diào)整后的新政策將對深圳樓市帶來怎樣的影響，有待觀察。本文將結(jié)合本周的這三個熱點話題，對深圳樓市進行深入剖析，希望對置業(yè)者提供參考。
市場透視
樓市“金九”開局不利
傳統(tǒng)樓市的“金九”在這個秋天經(jīng)受了考驗。9月初，深圳一手房成交量價連續(xù)兩周出現(xiàn)下降，“金九”開局不旺。
數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日，深圳一手房市場共成交752套，環(huán)比下降30.5%；成交均價為19790元/平方米，環(huán)比下降8.7%。 9月10日至16日，一手住宅成交套數(shù)為675套，環(huán)比下降了10.24%，成交均價為18753.07元/平方米，環(huán)比下跌了5.24%。
對于“金九”低調(diào)開局的原因，深圳中原市場研究部的觀點認(rèn)為，從今年3月份開始，深圳樓市復(fù)蘇，到8月份達到頂峰，經(jīng)歷此輪反彈后，剛需得到釋放，開發(fā)商靜觀其變，此時市場觀望加重，市場上打折優(yōu)惠的幅度降低，僅維持開盤的基本折扣，買賣雙方陷入新一輪博弈。
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，今年“金九”未取得開門紅，主要原因是經(jīng)過3月份以來的成交量持續(xù)回升后，首套房剛需大多數(shù)已經(jīng)得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買房人，使得市場再次陷入觀望。
上周末，在龍華一樓盤銷售處，記者看到，與8月底開盤時的火熱場面不同，此時售樓處冷清了許多。一位銷售經(jīng)理介紹，此時的銷售當(dāng)然不能和推盤初相比，剛開盤，由于開發(fā)商有大力的宣傳和營銷，再加上精心的蓄客，從而吸引了大量置業(yè)者前來，銷售較快。經(jīng)過這段時間的消化，該賣的都已經(jīng)賣了，現(xiàn)在只剩下一些尾盤在銷售，前來看盤的人也大多屬于不太迫切購房的觀望者。
一位前來咨詢的呂姓市民向記者表示，前段時間，個別樓盤出現(xiàn)了搶購潮，在他看來，存在炒作。目前，樓市的回暖尚屬理性，他不認(rèn)為房價會出現(xiàn)暴漲，因此在置業(yè)的策略上，他更傾向于多看、多比較，而且要耐得住性子。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，持呂先生這樣觀點的置業(yè)者不在少數(shù)，這一批“冷靜”的意向購房者目前正成為置業(yè)大軍的主力，他們的態(tài)度也影響了開發(fā)商的推盤節(jié)奏，從而導(dǎo)致9月初的成交趨于平淡，這屬于市場正常的回調(diào)，由此也反映出深圳樓市正逐漸回歸理性。
對于10月份深圳樓市會有怎樣的表現(xiàn)，即將于本周末舉行的深圳秋交會將給出答案。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前限購政策持續(xù)的背景下，置業(yè)者仍以剛需為主，10月份的深圳樓市將取決于開發(fā)商的推盤量和力度，尤其是優(yōu)惠的幅度，這些因素會影響剛需置業(yè)者的選擇。
熱點追蹤
公積金貸款刺激剛需
本周，最吸引眼球的一件事情是深圳住房公積金貸款業(yè)務(wù)將上線。上周，在市公積金中心，7家委托貸款銀行已經(jīng)進駐公積金辦事大廳，繳存職工可前往公積金中心的辦事大廳進行相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。
住房公積金貸款業(yè)務(wù)的上線運營將對深圳樓市產(chǎn)生怎樣的影響？對此，深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，深圳公積金貸款政策對剛需入市有一定的刺激作用，對深圳樓市成交及價格也會形成正面利好。
比如，在貸款額度方面，深圳住房公積金貸款政策規(guī)定，由征求意見稿中申請人和共同申請人住房公積金賬戶余額的10倍提高到12倍。而單套住房的公積金貸款最高額度由原來的80萬元提高到90萬元。另外，在利率方面，深圳規(guī)定5年以下(含5年)的住房公積金貸款年利率為4%；5年以上的年利率為4.5%，比商業(yè)銀行個人住房貸款基準(zhǔn)利率低了2.05個百分點，貸款90萬元的商貸，年限30年，等額本息，可節(jié)省41.7萬元。
在賀曉麗看來，貸款額度的提高，首付款比例的降低，降低了剛需購房者的購房門檻，減少了購房者的利息負(fù)擔(dān)，有助于減輕購房的壓力。
政策影響
有效遏制房價過快上漲
2010年9月30日晚間，深圳緊急出臺住宅限購令，以遏制房價的過快上漲。在接近限購令出臺兩周年的時點上，回看深圳樓市這兩年發(fā)生了怎樣的變化？
首要變化的指標(biāo)就是房價。記者查看兩年前的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 2010年9月30日“限購令”出臺后兩周政策威力漸顯，成交急跌，依次為1401套和507套，環(huán)比跌幅分別為46%和63.8%。一個月后，深圳房價快速上漲的勢頭得到遏制，據(jù)統(tǒng)計，2010年10月份深圳一手房的成交均價為21513元/平方米。
兩年間，價格最低的一個月出現(xiàn)在2011年5月，該月的一手房成交均價為15262元/平方米，此后，一直在2萬元以下徘徊。
進入2012年3月份，深圳樓市開始復(fù)蘇，并于7月份重又漲破2萬元/平方米，8月份成交均價更是達到21569元/平方米，這意味著調(diào)控最嚴(yán)厲、效果最深入的時期已經(jīng)過去，樓市已經(jīng)走出低谷。
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