近期美國(guó)發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正強(qiáng)勁復(fù)蘇。在美聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松(QE3)之后，越來(lái)越多的投資者認(rèn)為，美國(guó)樓市的噩夢(mèng)已經(jīng)到頭了。許多美國(guó)的房地產(chǎn)投資者正在迫切地尋找在歐洲大陸的投資機(jī)會(huì)。
美國(guó)樓市復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)19日公布的報(bào)告顯示，美國(guó)舊房銷(xiāo)售量在8月份環(huán)比增加7.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為482萬(wàn)套。
與此同時(shí)，房屋價(jià)格也強(qiáng)勁上漲，當(dāng)月美國(guó)各類(lèi)舊房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套18.74萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)9.5%，為自2006年1月以來(lái)美國(guó)舊房?jī)r(jià)格同比增幅最大的一個(gè)月。
同一天，美國(guó)商務(wù)部公布的報(bào)告顯示，8月份美國(guó)新房開(kāi)工量環(huán)比上升2.3%。新房銷(xiāo)量雖占整個(gè)美國(guó)樓市銷(xiāo)量比例不大，但對(duì)就業(yè)和個(gè)人消費(fèi)有著重要拉動(dòng)作用。
此外，9月美國(guó)住房建筑商的信心指數(shù)創(chuàng)下近6年以來(lái)的新高，顯示樓市已不再是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的絆腳石。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯表示，從當(dāng)前各項(xiàng)樓市指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)樓市復(fù)蘇變得更有說(shuō)服力。
有分析人士表示，美國(guó)舊房銷(xiāo)量大幅上升表明，傳統(tǒng)的自住型購(gòu)房者正在大批返回市場(chǎng)，抵押貸款利率處于歷史低位正在對(duì)住房需求起到積極的提振作用。此外，新房開(kāi)工數(shù)量增加將創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)上漲將使?jié)撛谫?gòu)房者確信，買(mǎi)房不再是件“蠢事”。
美國(guó)樓市紛至沓來(lái)的好消息增添了投資者的信心，相關(guān)房屋建筑商在股票市場(chǎng)上也獲得認(rèn)可。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普爾特集團(tuán)股價(jià)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到160%。此外，瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)的豪宅開(kāi)發(fā)商托爾兄弟也被頻頻大手筆買(mǎi)入看多期權(quán)，該公司股價(jià)累計(jì)上漲78%。
就在此時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)交易網(wǎng)站也掀起新一輪上市熱潮。繼房地產(chǎn)交易網(wǎng)站Zillow之后，另外一家房地產(chǎn)交易網(wǎng)站Trulia也于昨日上市交易。 Trulia最終發(fā)行價(jià)為17美元，高于此前設(shè)定的14美元～16美元區(qū)間。按照最新發(fā)行價(jià)格，該房地產(chǎn)網(wǎng)站此次將籌資1.02億美元。
對(duì)于嗅覺(jué)靈敏的投資者來(lái)說(shuō)，抄底美國(guó)樓市一直有著相當(dāng)大的吸引力。
黑石集團(tuán)等多家私募股權(quán)基金公司以及對(duì)沖基金大鱷保爾森此前出手買(mǎi)地，押注美國(guó)樓市復(fù)蘇。在越來(lái)越多的海外投資者眼中，現(xiàn)在的美國(guó)樓市看起來(lái)是一種明智的投資。
此外，有分析人士表示，QE3直指房地產(chǎn)市場(chǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)大規(guī)模買(mǎi)入抵押貸款支持證券(MBS)的行為表明，美聯(lián)儲(chǔ)愿意作為住房抵押貸款的最后買(mǎi)家，這提高了商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款的熱情。
美銀美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾表示，美國(guó)住房市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程已經(jīng)啟動(dòng)。勞倫斯的態(tài)度更為樂(lè)觀：現(xiàn)在的美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了購(gòu)買(mǎi)者的心理拐點(diǎn)，人們不能錯(cuò)過(guò)這個(gè)好機(jī)會(huì)。
盡管現(xiàn)在美國(guó)樓市的復(fù)蘇跡象明顯，但也有分析人士指出，繁榮樓市的一個(gè)重要特征就是，每月舊屋銷(xiāo)量至少要達(dá)到550萬(wàn)套，而破土動(dòng)工的新房數(shù)須至少為現(xiàn)在的兩倍。
有市場(chǎng)人士擔(dān)心，過(guò)去美國(guó)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的資產(chǎn)縮水，使民眾的買(mǎi)房觀念出現(xiàn)了根本性變化，對(duì)房?jī)r(jià)的期望難以持續(xù)。此外，也有分析人士指出，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈。但反彈之后，是否會(huì)出現(xiàn)新的泡沫？(證券時(shí)報(bào)/吳家明)
房地產(chǎn)投資者在歐洲尋商機(jī)
據(jù)外媒報(bào)道，歐元區(qū)尚未擺脫歐債危機(jī)，但是許多美國(guó)的房地產(chǎn)投資者正在迫切地尋找在歐洲大陸的投資機(jī)會(huì)。
西班牙、愛(ài)爾蘭和英國(guó)的銀行出于壓力出售其債務(wù)，與此同時(shí)，一些美國(guó)私人股權(quán)公司已經(jīng)開(kāi)始爭(zhēng)先恐后地購(gòu)買(mǎi)歐洲銀行出售的債務(wù)，其中包括有問(wèn)題的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款。這些公司以極低的折扣價(jià)購(gòu)入這些貸款，希望最終能獲得12%至18%的利潤(rùn)。
在歐洲，將商業(yè)抵押支持證券和房地產(chǎn)貸款打包出售給投資者，并不像在美國(guó)那么普遍。相反，大部分的歐洲抵押貸款都會(huì)保留在銀行的賬戶(hù)上，而這些在危機(jī)中拖累了銀行的利潤(rùn)表現(xiàn)。
隨著歐洲主權(quán)債務(wù)的持續(xù)發(fā)展，歐洲央行可望出售類(lèi)似的問(wèn)題資產(chǎn)以增加銀行資本，避免未來(lái)的損失。據(jù)摩根士丹利的估計(jì)，這些機(jī)構(gòu)可能會(huì)將其在商業(yè)地產(chǎn)方面的敞口削減約7600億美元。
DebtX是一家貸款出售顧問(wèn)公司，公司的歐洲業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，要使歐洲經(jīng)濟(jì)恢復(fù)健康，關(guān)鍵是讓銀行恢復(fù)健康。
不過(guò)，迄今為止，出售問(wèn)題資產(chǎn)的步伐仍是“溫和”的。去年，該地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)由于獲得了來(lái)自歐洲中央銀行注入的資本，削減資產(chǎn)負(fù)債表的壓力有所緩解。
2011年，全球知名綜合性地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕追蹤了20多起歐洲貸款組合的出售，價(jià)值達(dá)200億歐元(約260億美元)。今年則沒(méi)有這么多，至今有14筆交易，總計(jì)75億歐元。另有110億歐元的貸款目前正在出售。許多個(gè)人貸款的出售也在私人股權(quán)公司間進(jìn)行。
紐約一家研究機(jī)構(gòu)的分析員表示，市場(chǎng)是不透明的，因此許多交易目前還不甚清晰。購(gòu)買(mǎi)者大多是在美國(guó)的知名私人股權(quán)公司。這些公司熟知風(fēng)險(xiǎn)的處理，包括紐約的黑石公司、達(dá)拉斯的孤星基金和加州的圣莫尼卡Colony Capital。這些公司都通過(guò)增加雇員、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)而增加了在歐洲的投資活動(dòng)。
貸款投資組合主要包括在英國(guó)和愛(ài)爾蘭的商業(yè)地產(chǎn)，如聯(lián)合愛(ài)爾蘭銀行出售的持有一系列酒吧、夜總會(huì)和負(fù)債很高的酒店的商業(yè)地產(chǎn)。
Kennedy Wilson是一家在市場(chǎng)上十分活躍的購(gòu)買(mǎi)者。去年花了13億歐元、以低于原價(jià)20%的折扣價(jià)購(gòu)買(mǎi)了愛(ài)爾蘭銀行在英國(guó)的一項(xiàng)相對(duì)高質(zhì)量的投資組合。6月份，這家公司和德意志銀行聯(lián)手以3.6億歐元，獲得了勞埃德銀行集團(tuán)出售的愛(ài)爾蘭投資組合，只相當(dāng)于原價(jià)的17%。
一旦這些公司買(mǎi)到了這些投資組合，這些私人股權(quán)公司常常設(shè)法迅速出售這些資產(chǎn)，對(duì)于不同的貸款都會(huì)有相應(yīng)的策略。比如，去年12月份，孤星基金從勞埃德銀行集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)了一批資產(chǎn)，幾個(gè)月后，該公司將其中的一項(xiàng)在康沃爾郡的購(gòu)物中心的抵押貸款出售給了另一個(gè)投資集團(tuán)。目前，盡管大的投資組合的出售者多為英國(guó)和愛(ài)爾蘭銀行，但是預(yù)計(jì)其他國(guó)家的銀行也會(huì)積極行動(dòng)起來(lái)。一家私人股權(quán)公司表示，西班牙是他們的下一個(gè)目標(biāo)。未來(lái)的兩三年這類(lèi)業(yè)務(wù)將比過(guò)去一年要多。 (經(jīng)濟(jì)參考報(bào)/周武英)
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