符先生舉手投降。8月下旬，他決定在長(zhǎng)沙河西的中海國(guó)際購(gòu)買(mǎi)一套120多平方米的房子。在長(zhǎng)達(dá)一年多的考量中，走訪無(wú)數(shù)的樓盤(pán)，結(jié)果仍讓他滿心失望。“信息不對(duì)稱，政策多變，想在價(jià)格底部買(mǎi)房比算命還難！”
一念之間與房子失之交臂
符先生任職一家央企，3年多前奉命來(lái)長(zhǎng)沙就職。找一個(gè)合適的房子成了他一直琢磨的事情。
2009年年底，一套位于湖南省政府旁星辰榮域樓盤(pán)的新房進(jìn)入了他的視線。位于10樓百余平方米的房子，單價(jià)每平方米5000元出頭。符先生有些猶豫。“半年多以前，開(kāi)盤(pán)還只有3600多元/平方米的均價(jià)”。加上一時(shí)手緊，他選擇了放棄。
這一決定在他的尋房歷程中格外刻骨銘心。今后每每想到當(dāng)時(shí)的決策，符先生感覺(jué)腸子都要悔青了兩年中，這一地段的房子均價(jià)都漲到了7000多元/平方米。他看中的樓房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了8200元/平方米。
一念之間，他與房子失之交臂，并由此承受了巨大的心理壓力。
2011 年間，工余之閑，他幾乎走遍了長(zhǎng)沙城區(qū)新開(kāi)的樓盤(pán)。最后定下的中海國(guó)際是其最早走訪的樓盤(pán)之一。該樓盤(pán)坐落于長(zhǎng)沙西南，位置較偏，但當(dāng)時(shí)均價(jià)在6000元 /平方米左右，加上一些“套餐”優(yōu)惠和精裝修的條件，頗讓人心動(dòng)。自2011年國(guó)慶后，符先生在半年間曾四度光臨其樣板房和置業(yè)顧問(wèn)具體推介的房間，仍未作最后抉擇。
“國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控下，總覺(jué)得房?jī)r(jià)還得降！彼f(shuō)，當(dāng)時(shí)的判斷還得到了朋友的支持。
他的好友、在長(zhǎng)沙某政府單位任職的鄧先生接受采訪時(shí)說(shuō)，由于職業(yè)關(guān)系接觸的地產(chǎn)商較多，加上工作中這類信息掌握充分，讓他對(duì)符先生提出了警告：2012年的三四月很可能是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的階段低谷，后面則有大漲的可能。
事實(shí)證明，鄧先生精準(zhǔn)地把握住了樓市的脈搏，以至于聽(tīng)過(guò)這一席話的多人后來(lái)將其稱為樓市的“先知”和“最具判斷力的公務(wù)員”。
來(lái)自長(zhǎng)沙房管部門(mén)的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：因限購(gòu)和其他金融政策的打壓，2011年，長(zhǎng)沙房屋銷售面積合計(jì)1569.01萬(wàn)平方米，比2010年度減少近兩成。其中，長(zhǎng)沙(含六區(qū)三縣)住宅新開(kāi)工面積達(dá)1921.84萬(wàn)平方米，同比減少14.05%。而價(jià)格中位數(shù)在5200~6200元/平方米之間波動(dòng)。
北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示：今年一季度，長(zhǎng)沙以及上海、天津、沈陽(yáng)、大連、青島、合肥、？诘8個(gè)城市新房成交量同比降幅在40%以上，市場(chǎng)成交量跌至谷底，房市的低迷同樣影響到土地市場(chǎng)上的熱度。
到2012年3月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)的土地市場(chǎng)顯得格外冷清，全月只有一宗土地掛牌，商住用地供應(yīng)成交均掛零。
記者獲悉，2012年湖南省的供應(yīng)計(jì)劃全面回調(diào)：全省國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃為21940.08公頃，比去年供地計(jì)劃縮減了23.84%。
“寒冬”中的樓市不斷有“凍人”的消息傳出：價(jià)格刺激不斷，3字頭價(jià)格的房子再現(xiàn)江湖；在其他城市很少聽(tīng)說(shuō)的開(kāi)發(fā)商跑路、資金鏈斷裂事件，半年間在長(zhǎng)沙樓市集中爆發(fā)近8起。
急于“以價(jià)換量”的某樓盤(pán)甚至推出了購(gòu)房即送赴歐洲多日旅游的“利好”。
亂花漸欲迷人眼。但選定一個(gè)合適的房子仍然是個(gè)苦功夫。
符先生稱，幾個(gè)月中，樓盤(pán)位置、樓層、價(jià)格、戶型、配套設(shè)施等關(guān)鍵詞讓他琢磨得心神疲憊，難以定奪，漸漸忽略了朋友的忠告和政策方面降息降準(zhǔn)的動(dòng)向。
2012年5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新增成交備案103.51萬(wàn)平方米，同比減少30.74%，環(huán)比減少0.68%。但在長(zhǎng)沙這個(gè)沒(méi)有四季的城市，從冬天的嚴(yán)寒到夏天的火熱，就像在一夜之間突然發(fā)生。
6 月，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布的《2012年6月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析報(bào)告》顯示，2012年6月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)為101.77，環(huán)比上升 2.06點(diǎn)，成為2012年首次突破100點(diǎn)、進(jìn)入高景氣空間的一個(gè)月。市內(nèi)六區(qū)商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲13.4%。
7月，隨著降息等一系列政策刺激，相當(dāng)數(shù)量購(gòu)房者放棄觀望。長(zhǎng)沙樓市7月份“淡市不淡”，周成交量平均在2500套以上，一度出現(xiàn)了新房銷售速度明顯快于市場(chǎng)新推盤(pán)數(shù)量的情況。房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋。
這讓符先生再度感受到壓力。他尋訪過(guò)的多家樓盤(pán)價(jià)格全線上漲。湘府路上的“萬(wàn)鏡水岸”由春節(jié)前的6000元/平方米漲到7000元/平方米，香樟路上的融科東南海從6200元/平方米漲到7450元/平方米，目前已近8000元/平方米。他曾看過(guò)的湘府東路旁一個(gè)連路都沒(méi)有修通的樓盤(pán)，居然價(jià)格也漲到了 6000多元/平方米，并且可售樓房只剩下4套。
符先生出手買(mǎi)下了原來(lái)看好的“中海國(guó)際”的房子，盡管房?jī)r(jià)較之當(dāng)初已經(jīng)漲了10%以上！暗攘艘荒甓，結(jié)果是多花了近10萬(wàn)元。”
購(gòu)房的心理底線正被突破
符先生的行動(dòng)直接影響到了他的朋友羅先生的買(mǎi)房心理。
羅先生并非長(zhǎng)沙人，他們夫妻在長(zhǎng)沙以外的城市有3套住房和一個(gè)門(mén)面房。之所以到長(zhǎng)沙購(gòu)房，是因?yàn)榭紤]孩子將來(lái)讀書(shū)和自己來(lái)長(zhǎng)沙開(kāi)展事業(yè)。
羅先生先后到長(zhǎng)沙河西和雨花區(qū)看一些名校旁邊的樓盤(pán)。但他沒(méi)想到的是，自己成了長(zhǎng)沙樓市漲價(jià)過(guò)程的親歷者。6月~8月期間，他多次乘坐高鐵赴長(zhǎng)沙看房，并有多名媒體朋友陪同，在一直委決不下之際，比較中意的樓盤(pán)都有了一成以上的漲幅。9月18日當(dāng)天，他在記者的陪同下，于靠近雨花區(qū)政府旁的“香樟蘭亭”買(mǎi)了一套123平方米的房子，享有多重優(yōu)惠后，房?jī)r(jià)由6800元/平方米折扣到了6400多元/平方米。而網(wǎng)站上的信息顯示，去年該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)均價(jià)不到 6000元/平方米。
“我老婆說(shuō)，你是房產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)，怎么連房?jī)r(jià)漲跌都看不懂！绷_說(shuō)，購(gòu)房后的喜悅已所剩無(wú)幾，自己一直在思考，為何去年以來(lái)一直盯著的房?jī)r(jià)怎么忽然從“下降通道”進(jìn)入“上升通道”了呢？
年近40的羅先生是數(shù)十家單位的法律顧問(wèn)，并代理數(shù)個(gè)地產(chǎn)公司的法律事務(wù)。長(zhǎng)于社交的他對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債、經(jīng)營(yíng)狀況、空置率等非常清楚，但對(duì)樓市由冬返春的理由，他自認(rèn)看不出緣由。
一家央企在湖南的地產(chǎn)分公司的彭先生認(rèn)為，羅先生在購(gòu)房問(wèn)題上的判斷失誤是因?yàn)槠洳幻靼资?huì)城市與其他地市的差異！敖(jīng)歷多年的洗牌，一些小的房企多被整合淘汰，很多像我們這樣的央企進(jìn)軍長(zhǎng)沙地產(chǎn)業(yè)，實(shí)力不可同日而語(yǔ)，有錢(qián)就可以扛得過(guò)（限購(gòu)）！
他舉例說(shuō)，自己所在的央企基本不缺資金，不僅銀行授信高，每年光財(cái)務(wù)采取的一些融資手段就可以給湖南地產(chǎn)分公司帶來(lái)數(shù)億元的資金，前期的降價(jià)是大勢(shì)所迫，而市場(chǎng)形勢(shì)變化后，自然價(jià)格反彈。
羅先生購(gòu)房的香樟蘭亭隔壁是長(zhǎng)沙南城的名盤(pán)“融科東南海”。一置業(yè)顧問(wèn)告知，雖然兩個(gè)多月中房?jī)r(jià)漲了不少，但前來(lái)問(wèn)詢者仍絡(luò)繹不絕。這位女置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，自7 月末以來(lái)，原來(lái)鮮有人問(wèn)津的大戶型（159平方米~250平方米）房子頻頻有人選購(gòu)。并且常常是一家買(mǎi)了后，就會(huì)有幾戶人家來(lái)看房置業(yè)！昂枚喽际悄瓿蹩捶康幕仡^客！
她打開(kāi)的電腦數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，羅先生、符先生曾看過(guò)的一棟高層中，已經(jīng)有21戶大戶型房屋售出，并在長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局備案。
數(shù)位湖南媒體人士告訴記者，長(zhǎng)沙特殊的限購(gòu)政策在房?jī)r(jià)的松動(dòng)中有重要作用。長(zhǎng)沙采取的是“限小不限大”（90平方米（含）以下的新建商品房為限購(gòu)主體）、“3+5”（長(zhǎng)株潭三市+臨近5個(gè)地市）城市群居民可購(gòu)一套的方法。
為什么會(huì)采取這種寬松的限購(gòu)政策？主要是長(zhǎng)沙現(xiàn)有的存量房非常多。長(zhǎng)沙2010年新開(kāi)工面積差不多3000萬(wàn)平方米，2011年新開(kāi)工面積是2779萬(wàn)平方米，供應(yīng)量龐大。同時(shí)，多年的數(shù)據(jù)表明，在長(zhǎng)沙購(gòu)房的省內(nèi)客戶占很大比重；高峰時(shí)，非長(zhǎng)沙戶口購(gòu)房比例達(dá)到70%。“地方政府出于去庫(kù)存的考慮，肯定不會(huì)積極！鼻笆鲟囅壬徽Z(yǔ)中的。
他提示，另一個(gè)更加醒目的信號(hào)是，長(zhǎng)沙市內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)的整體項(xiàng)目?jī)r(jià)格都已“破萬(wàn)”，長(zhǎng)沙購(gòu)房的心理底線正被突破。
據(jù)湖南《瀟湘晨報(bào)》報(bào)道，今年3月28日，嘉盛國(guó)際廣場(chǎng)的銷售均值達(dá)9500元/平方米；令人意外的是，樓盤(pán)一天銷售了280套。4月1日，在長(zhǎng)沙核心區(qū)的中山路與蔡鍔路交界處的泉昇同福大廈精裝修公寓，起價(jià)11000元/平方米。隨后，在沿江風(fēng)光帶的華遠(yuǎn)、萬(wàn)達(dá)、復(fù)地等地產(chǎn)項(xiàng)目都已超過(guò)12000元/平方米。
一央媒駐湖南記者站站長(zhǎng)透露，他在萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的沿江樓盤(pán)買(mǎi)了一套160多平方米的房子，價(jià)格達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米。
有文章說(shuō)，“一如正在打開(kāi)的潘多拉魔盒，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)正在進(jìn)入一個(gè)令人憂慮的節(jié)點(diǎn)！痹撐姆Q，一個(gè)危險(xiǎn)卻又無(wú)法回避的信號(hào)是，長(zhǎng)沙中心區(qū)房?jī)r(jià)正在集體沖刺“萬(wàn)元”單價(jià)。這不同于過(guò)往單個(gè)樓盤(pán)的偶爾為之，成為城市核心區(qū)的集體沖動(dòng)。中心城區(qū)房?jī)r(jià)從6000元/平方米，到8000元/平方米，繼而“破萬(wàn)”，讓購(gòu)房者的心理底線正在不斷地“被突破”。
一周一價(jià)的背后
很多人的購(gòu)房是被“逼”出來(lái)的。余女士稱自己是其中的典型代表。
數(shù)年前，她曾看中位于長(zhǎng)沙南二環(huán)內(nèi)雨花亭附近的一處樓盤(pán)，但開(kāi)盤(pán)4000多元/平方米的價(jià)格讓她猶豫不決，最終錯(cuò)過(guò)。2012年她發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)附近的樓盤(pán)漲到了6400元/平方米以上。
7月，她定了一套120多平方米的房子，到了9月，房?jī)r(jià)已升值20%，增值15萬(wàn)元以上！8月中旬，我?guī)『⑷ネ，職業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，現(xiàn)在幾乎是一周一價(jià)。國(guó)慶后還有漲！
一家央企在湖南的地產(chǎn)分公司的彭先生稱，其實(shí)這是一種銷售手法，期望定價(jià)策略達(dá)到“羊群效應(yīng)”。信息不對(duì)稱帶來(lái)市場(chǎng)上特定時(shí)間供應(yīng)不足，加上房產(chǎn)商各樓盤(pán)的價(jià)格不斷攀比著上升，價(jià)格逼升很容易引發(fā)老百姓恐慌性搶房，推動(dòng)成交的上升。
但他認(rèn)為，金融政策的調(diào)整才是樓市真正的風(fēng)向標(biāo)。
恒廣集團(tuán)副總經(jīng)理柳佳也持相同觀點(diǎn)。他表示，限購(gòu)絕對(duì)不是根本原因，真正產(chǎn)生作用的是銀行信貸政策。在2011年，金融機(jī)構(gòu)收緊了信貸政策，而隨著多次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，政府對(duì)于貨幣流動(dòng)性的抑制使得流入市場(chǎng)的資金量驟減。
“一邊是開(kāi)發(fā)商貸款受限，另一邊是銷售以后的按揭貸款放不下來(lái)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金鏈有很?chē)?yán)重的影響。”彭先生說(shuō)，但今年年初以來(lái)，信貸寬松，兩次降準(zhǔn)，兩次降息，對(duì)于樓市而言，都是重大的利好消息，它不僅加大了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏和銷售力度，也改變了購(gòu)房者觀望的態(tài)度。
讓許多開(kāi)發(fā)商比較淡定的是，這樣的好消息今年還可能繼續(xù)。
8 月19日，中金公司公布的一份報(bào)告顯示，中國(guó)貨幣政策還會(huì)繼續(xù)朝放松方向調(diào)整，仍維持年內(nèi)2~3次降準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，下半年仍存在降息的可能。在數(shù)量政策方面，央行繼續(xù)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作釋放流動(dòng)性，而降低存準(zhǔn)率仍是大概率事件，并維持年內(nèi)將有2~3次降準(zhǔn)的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)；在價(jià)格政策方面，因?qū)嶋H融資成本仍然偏高，降息的壓力繼續(xù)存在，預(yù)期下半年有一次25個(gè)基點(diǎn)的降息。
泊富恒嘉市場(chǎng)研究中心指出，宏觀政策將繼續(xù)放寬，上半年“降準(zhǔn)”、“降息”、“首套房貸款利率下調(diào)及首付款比例下調(diào)”等一系列措施表明宏觀政策調(diào)控放寬的趨勢(shì)比較明顯。而在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較惡劣，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不斷下滑的環(huán)境下，為穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，下半年宏觀政策繼續(xù)放寬的趨勢(shì)難以改變。預(yù)計(jì)將在銀行利息、貸款利率以及釋放流動(dòng)性方面進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整。在政策持續(xù)放寬的環(huán)境下，市場(chǎng)將逐步回暖。
曾成功預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙樓市“底部”的鄧先生表示，關(guān)注房?jī)r(jià)的變化，國(guó)內(nèi)泛濫的流動(dòng)性是最為關(guān)鍵的因素。
數(shù)據(jù)顯示，自2007年以來(lái)，在全世界16個(gè)最大經(jīng)濟(jì)體的廣義貨幣增長(zhǎng)量中，中國(guó)貢獻(xiàn)了40%~45%。目前，中國(guó)廣義貨幣余額為14.49萬(wàn)億美元，相比2007年的5.47萬(wàn)億美元大幅增長(zhǎng)。
鄧先生認(rèn)為，改革開(kāi)放幾十年來(lái)，百姓手中持有大量現(xiàn)金，但可供投資的渠道非常有限在國(guó)債利率低且難買(mǎi)，黃金價(jià)格已超過(guò)1770美元/盎司，在股市即將跌破2000點(diǎn)的情況下，房子無(wú)疑是保值增值的首選。
余女士對(duì)此深表贊同。她說(shuō)，此次購(gòu)房便是逼著丈夫極不情愿地將股市的資金取出的。“我和他講，炒股4年錢(qián)虧了60%。如果從2008年開(kāi)始買(mǎi)房，賺的都不止一倍！”
本報(bào)長(zhǎng)沙9月24日電
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