如今的樓市“金九”，就像一句老歌詞：“平平淡淡才是真”。 “金九”到底有沒(méi)有“金”？ “銀十”究竟有沒(méi)有“銀”？華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉說(shuō)，樓市“不溫不火”的情況可能維持較長(zhǎng)一段時(shí)間。同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司董事長(zhǎng)孫益功也認(rèn)為，樓市這樣的狀態(tài)可能還要持續(xù)一兩年。
9月18日，解放日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、復(fù)旦大學(xué)EMBA房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦“特殊時(shí)期的房地產(chǎn)健康應(yīng)對(duì)策略”論壇，華偉和孫益功在會(huì)上發(fā)表了以上觀點(diǎn)。
華偉認(rèn)為，未來(lái)五年樓市存在兩大機(jī)遇：第一，明年5月之后，以上海為代表的一二線(xiàn)城市中高端產(chǎn)品價(jià)格爆發(fā)和中低端產(chǎn)品成交放量，會(huì)把統(tǒng)計(jì)價(jià)格包裝得非常完美。第二，利率市場(chǎng)化是未來(lái)三到五年市場(chǎng)蘊(yùn)藏的機(jī)遇。利率市場(chǎng)化意味著貸款利率和存款利率的息差只有一個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)5年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)將處于一個(gè)降息通道。降息過(guò)程中，中高端房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨資產(chǎn)價(jià)格再次膨脹。
盡管未來(lái)可期，但華偉同時(shí)表示，當(dāng)下民間資本不敢做高風(fēng)險(xiǎn)投資。股市未見(jiàn)起色之前，房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期一定不是漲價(jià)。 “樓市不能垮，一垮體系要亂，同時(shí)又不能太好，太好沒(méi)人買(mǎi)股票。 ”
孫益功分析，2009年，多地房?jī)r(jià)暴漲，人們恐慌買(mǎi)房的結(jié)果是制造了一個(gè)“虛假成交量”。目前，除華東地區(qū)以外的三四線(xiàn)城市，已經(jīng)出現(xiàn)樓市“崩盤(pán)”現(xiàn)象。
以鄂爾多斯為例，該地戶(hù)籍人口與流動(dòng)人口總計(jì)約130萬(wàn)。 2006年，全年成交量200萬(wàn)平方米，這是一個(gè)合理值。 2010年，全年成交量暴漲到1000萬(wàn)平方米，這里面就有很大的泡沫成分。后來(lái)，全年開(kāi)工量更是達(dá)到2000萬(wàn)平方米。截至8月1日，鄂爾多斯已開(kāi)工面積中80%都已停工。未來(lái)，更多三四線(xiàn)城市樓市泡沫破滅的速度將會(huì)加快。2013年6月之前，樓市“硬著陸”將全面體現(xiàn)。
像上海這樣的一線(xiàn)城市會(huì)如何呢？孫益功認(rèn)為，與三四線(xiàn)城市的嚴(yán)酷相比，一線(xiàn)城市處在“暖春”。由于一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量不足，僥幸躲過(guò)供應(yīng)泡沫的劫難，取而代之出現(xiàn)價(jià)格的泡沫，也在持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控之下回歸理性。
“上海目前有4000多萬(wàn)平方米的庫(kù)存面積，接近4年左右的土地儲(chǔ)備量。一般情況下，土地儲(chǔ)備量在3-5年是正常的，低于3年房?jī)r(jià)要漲，大于8 年中期房?jī)r(jià)是不被看好的。與一些三四線(xiàn)城市人口減少的趨勢(shì)不同，上海每年的人口數(shù)都在遞增。這說(shuō)明上海商品住房的需求量大，供應(yīng)相對(duì)不足，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)健康、安全的。 ”
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