今年開春以來(lái),由于政策面定向?qū)捤,首次置業(yè)者房貸得到支持,在樓市淡季中開發(fā)商加大對(duì)中小戶型剛需產(chǎn)品的推銷力度,中大戶型則由于總價(jià)較高等多方面的原因遇冷。近期,隨著溫州市場(chǎng)逐漸回暖,部分購(gòu)房者逐漸放棄觀望轉(zhuǎn)而入市,在開發(fā)商降價(jià)促銷等手段的帶動(dòng)下,壓抑多時(shí)的改善型需求開始入市。
改善型產(chǎn)品降價(jià) 力爭(zhēng)快速走量
據(jù)朗兆房產(chǎn)介紹,2012年,開發(fā)商與營(yíng)銷商都在轉(zhuǎn)變營(yíng)銷思路和推盤方式。由于限購(gòu)政策的影響,一些大戶型的豪宅的銷售成績(jī)并不理想,開發(fā)商調(diào)整了產(chǎn)品供應(yīng)策略,轉(zhuǎn)為主推90平方米左右的中小戶型,向剛需伸出了橄欖枝,萬(wàn)科·龍灣花園、綠城·海棠灣、瑤溪新天地、中梁·國(guó)賓1號(hào)等項(xiàng)目一期都推出了中小戶型,剛需第一次占據(jù)了溫州市場(chǎng)的主流位置,占據(jù)了市場(chǎng)交易的絕對(duì)份額。隨著中小戶型交易的加速,部分改善型需求也逐漸入場(chǎng),開始交易。
據(jù)介紹,上半年大部分樓盤均采取了部分優(yōu)惠的方式進(jìn)行銷售,中梁·橡樹灣、中梁·首府、甌江公館、銀都花園8號(hào)紛紛調(diào)低了價(jià)格。萬(wàn)科·龍灣花園、瑤溪新天地、匯金錦園也出現(xiàn)了不同程度的打折現(xiàn)象。
8月25日,中梁·濱江首府以22000元/平方米左右的均價(jià)開盤,現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆,2000多人參與搖號(hào),400多套房子當(dāng)天清盤。據(jù)啟源整合副總經(jīng)理倪洪柱介紹,此次濱江首府推出的戶型有從96~180平方米中各個(gè)戶型都有,還有部分洋房與別墅,改善型戶型約占六成左右。
新城的吳先生是此次購(gòu)房行動(dòng)中的一員,他存了3個(gè)誠(chéng)意金參與搖號(hào)買房!昂⒆哟罅,現(xiàn)在70平方米的房子不夠用了,想給自己留個(gè)書房,所以想買一個(gè)168平方米左右的戶型!
據(jù)介紹,上半年溫州樓市折扣現(xiàn)象兇猛。置信原墅是以268萬(wàn)元的起價(jià)震撼市場(chǎng),以4萬(wàn)多元/平方米的價(jià)格大賣成功,部分房源流入二手房市場(chǎng)并出現(xiàn)了短暫的加價(jià)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象。相比置信原墅低于成本價(jià)開盤,被搶購(gòu)一空并且出現(xiàn)外加價(jià)轉(zhuǎn)讓的短炒現(xiàn)象,公園大地降價(jià)潮演繹的更加來(lái)勢(shì)洶洶。中瑞·星河灣更名公園大地,促銷力度更大,23500元/平方米的起始價(jià)重磅出擊,相比之前第一次開盤,打了6~7折。
在降價(jià)的風(fēng)潮中,改善型需求開始抬頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),下半年符合上市條件的樓盤有20多個(gè),而下半年的樓市供應(yīng)也一改中小戶型大唱主角的局面,供應(yīng)也迎來(lái)新的高潮,在下半年符合開盤條件的20多個(gè)樓盤中,八成以上的樓盤都有144平方米以上的戶型供應(yīng)。
改善型需求以自住為主
看過(guò)精致溫馨的樣板間,拿著花花綠綠的戶型圖,30歲的黃女士和母親走出溫州某樓盤銷售處,結(jié)束了她們本月的第五次看房之行。黃女士說(shuō):“今年房?jī)r(jià)下調(diào)了,我們就想在這附近買個(gè)好點(diǎn)的房子?船F(xiàn)在的價(jià)格,感覺(jué)差不多是時(shí)候了!弊罱欢螘r(shí)間的溫州樓市,自5月以來(lái)的成交回升態(tài)勢(shì)還在穩(wěn)定持續(xù)中。在信貸放松和開發(fā)商持續(xù)以價(jià)換量的策略之下,首次置業(yè)的剛性需求率先釋放之后,近期同樣以自住為目的的改善型需求也開始入市。
經(jīng)過(guò)調(diào)查,兩類樓盤在當(dāng)前的市場(chǎng)中取得較好的銷售成績(jī)。首先就是超高性價(jià)比的剛需樓盤;其次就是改善型置業(yè)的自住需求。去年,嚴(yán)厲的樓市調(diào)控讓很多改善型客戶望而卻步,現(xiàn)在市場(chǎng)回暖,又讓他們紛紛實(shí)地探盤,躍躍欲試。
記者在對(duì)一些樓盤走訪后發(fā)現(xiàn),在90平方米兩室為主的首套婚房需求依然占主要需求的情況下,一些140平方米以上三房甚至四房的房源最近也賣得不錯(cuò)。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士表示,壓抑許久的首套房和改善型需求逐步釋放是大趨勢(shì),房?jī)r(jià)和成交量企穩(wěn)態(tài)勢(shì)基本顯現(xiàn)。
價(jià)格杠桿 促使改善型需求成交
“目前溫州房?jī)r(jià)普遍比高峰時(shí)下跌近20%,部分樓盤價(jià)格達(dá)到了購(gòu)房者的意向購(gòu)買區(qū)間,去年推遲購(gòu)房的改善型客戶開始陸續(xù)出手!蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示。
置信原墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姚汝林介紹,改善型需求客群與首次置業(yè)客群心態(tài)不同,首次置業(yè)者受支付能力限制,更希望購(gòu)買價(jià)格相對(duì)便宜的產(chǎn)品;改善型需求的購(gòu)買者則不同,其購(gòu)房的目的是升級(jí)換代,對(duì)他們來(lái)說(shuō),更關(guān)注產(chǎn)品本身。然而在價(jià)格杠桿面前,低價(jià)或優(yōu)惠幅度較大的改善型產(chǎn)品更受市場(chǎng)追捧,這在本輪調(diào)控中表現(xiàn)得尤為突出。
乾順國(guó)際董事長(zhǎng)楊昌勝表示,改善型剛需換房,并不完全等同于住房面積的改善,而是居住品質(zhì)和生活便利性的綜合提升。改善型置業(yè)既要看樓盤的品牌品質(zhì)和周邊的生活設(shè)施,更要看樓盤的成長(zhǎng)價(jià)值和地段的優(yōu)越性。而評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤是不是“一步到位”的好樓盤,有一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理,那就是這個(gè)樓盤是不是有很多人關(guān)注,有沒(méi)有很多人出手,“群眾的眼睛是雪亮的”。
據(jù)置信原墅樓盤銷售人員稱,目前的改善型客戶中,因人口變化而換房的占比四成,其余六成客戶則是對(duì)居住品質(zhì)提出更高要求而以舊換新,有時(shí)房子面積并沒(méi)有增大,換房是為了享受更科學(xué)的戶型結(jié)構(gòu)、更完善的小區(qū)配套或是更便捷的地段等。
盡管樓市出現(xiàn)“蠢蠢欲動(dòng)”的跡象,但是國(guó)家對(duì)于調(diào)控的決心明顯可見(jiàn)。打擊投機(jī)性需求將成為樓市今后的主旋律。因此,對(duì)于絕大多數(shù)首次置業(yè)和改善型客戶而言,選擇能夠長(zhǎng)期擁有且成長(zhǎng)價(jià)值突出的產(chǎn)品尤為重要。一步到位就能盡量避免換房帶來(lái)的房產(chǎn)稅、房屋交易稅等各種交易成本及房屋使用成本。
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