樓市調控很久沒有新鮮玩意出來了，廣州祭出了一個措施——限售，據(jù)說其他地區(qū)也有跟進的趨勢。限制樓市的供給對于樓市調控的目標是否有意義呢？
楊宇
廣州樓市“限售”的邏輯何在
9月24日消息，廣州市國土房管局今晚在官方微博透露，對市區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調控，開創(chuàng)商品房“限售”的先河。
實際上，各地采取“限售”，即限制部分樓盤預收規(guī)模的措施，并不算第一次，但廣州的這個先河，主要體現(xiàn)在官方正式的態(tài)度上，直接限制部分符合預售條件的高價樓盤。
聽到這一消息，我的第一反應是感覺很費解。今年樓市的上漲，除了需求積累之外，也跟調控以來開發(fā)商拿地謹慎導致供給不足有關系，如果限賣的話，豈不加劇了供需矛盾？當然，限售的邏輯出發(fā)點或許也存在，綜合支持方的討論，主要包括以下幾點：
第一：名義上避免房價上漲過快，因為地方政府受到的考核是房價控制在某個范圍內(nèi)，如果高價樓盤集中成交，那么推升均價，看起來會很難看。
第二：所謂穩(wěn)定市場預期，避免買房人因為看到均價迅速上升，而喪失理智沖進房市。
第三：逼迫部分開發(fā)商低價賣樓，起到降低房價或者減緩房價漲幅的客觀效果。
對于第二點，如果僅僅因為樓盤成交的結構性變化，看起來均價上漲，會不會刺激需求集中爆發(fā)？我覺得買房人不會那么蠢，因為大家買房，實際關注的是一個個具體的樓盤價格變化，而不是均價變化，這個問題官方解釋清楚即可。
至于第三點，通過限售逼迫開發(fā)商降價，降價的可以優(yōu)先賣，這一招也未必會靈。經(jīng)過了今年的樓市小爆發(fā)，至少一線城市的開發(fā)商庫存壓力有了很大緩解，同時因為實際利率走低，融資渠道拓寬，開發(fā)商的資金壓力也得到了一定緩解。在市場走好，土地仍然偏貴的情況下，開發(fā)商沒有理由降價銷售手里較熱門的項目。甚至部分開發(fā)商自己就有部分優(yōu)質樓盤“捂盤惜售”的沖動，政府限售，反而給捂盤惜售提供了較好的借口。
因此，限售的出發(fā)點，可能只剩下剛才提到的第一點，地方政府平抑“名義房價”，不讓均價太難看，不至于被問責。
筆者注意到，廣州限售出臺還有一個背景，就是樓市一季度相對低迷，二季度開始活躍之后主要也以所謂“剛需”的中低檔樓盤為主，然而到了三季度，改善性需求等也開始爆發(fā)，成交開始往中高端方向蔓延。這個時候，有部分媒體簡單統(tǒng)計均價，得出房價大幅上漲的結論，同時質疑政府公布的房價漲幅。
對于地方政府來說，調控成果是被上面問責的，均價太難看也要被媒體質疑，但打壓房價暫時沒有新招，內(nèi)心也不太情愿徹底摧毀樓市導致土地財政被閹割，因此采取了直接針對“名義均價”的調控，掩耳盜鈴也好，鋸箭療傷也好，倒也不是完全不可理喻。
誰是限售的潛在受益者和受害者
我們發(fā)現(xiàn)，限售的高價樓盤，主要是一些熱點核心地段的高端住宅，這部分如果集中成交，對于“名義均價”的影響相當不利，因此成了限售的主要對象。但如果限制這部分供給，相應的需求并不會被消滅，這部分需求將往何處去？我覺得有以下幾個方向：
第一：地段稍微偏遠的高端住宅，至少價格上不會敏感，集中成交也不會顯著推升均價，地方政府不會阻止，反而會高興，因為地段越偏，可賣的地也越多。
第二：核心地段普通住宅的中大戶型，這部分價格上也不會敏感，集中成交對于均價的推升有限，地方政府沒有理由阻止普通住宅的供給。
第三：核心地段的二手高端住宅，這部分在投資客的手中，政府沒有辦法限制這部分交易。
第四：私下預訂被限售的核心地段高端住宅，政府限制預售，但無法限制預售之前的私下預訂。事實上這一現(xiàn)象很普遍，在北京，部分樓盤需求旺盛供給不足，筆者的朋友就經(jīng)歷過被售樓小姐“索賄”的情況。
因此，得出如下結論，限售思路下，地段偏遠的豪宅開放商將獲益，普通住宅的開發(fā)商將獲益，炒房客將獲益，高端樓盤開發(fā)商的部分工作人員將獲得尋租空間。
那么誰的利益會受損呢？
第一：高端豪宅的購買者，供給下降，即使名義價格不變，可能遭到各種尋租，以賄賂開放商工作人員的方式能夠搶到被限售的樓盤中剩余的供給。
第二：普通住宅的購買者，高端豪宅的需求可能被擠到普通住宅，導致普通住宅供給變相減少，可能面臨價格上漲或者遭遇開發(fā)商工作人員尋租。
第三：部分地產(chǎn)公司及其股民，一些撞到槍口上的公司倒霉，如果主要開發(fā)的項目被集中限售，最終影響到業(yè)績，由公司和股民承擔損失。
樓市調控是否還有必要出新招
除了廣州之外，北京近期也采取了限制土地入市的做法，暫停近百億元左右的土地出讓，避免土地市場在“金九銀十”過于火爆。然而土地市場同樣面臨供給不足的問題，限售土地本身，反而會加劇供給不足，激發(fā)開發(fā)商捂盤沖動等。
地方政府明知這些政策并不會有實際效果，甚至會加劇樓市的結構性矛盾，但仍然不斷采用，或許是因為在經(jīng)濟下行、地方財政壓力巨大的背景下，樓市熄火的危害很大，但樓市短期繼續(xù)暴漲也說不過去，于是現(xiàn)階段只能維穩(wěn)。
時至今日，樓市調控還能有什么新招嗎？
筆者雖然一直不認同房地產(chǎn)調控，但也相信一點，對打壓房價真正有效的政策，就是全面的、強制的、和社保醫(yī)療上學高考掛鉤的房產(chǎn)稅。這一政策既能打壓房價，也能給地方政府開辟重要的財政收入來源，只要想收還是有辦法收上來的。當然，這一的政策在法理上說不過去，同時可能激發(fā)民間較大的反對聲音，潛在的后果或許是對經(jīng)濟體系產(chǎn)生巨大沖擊。
此外，樓市調控倒也沒有必要再出多少新招了。
在經(jīng)濟下行的背景下，企業(yè)盈利下滑、股市暴跌，企業(yè)家、投資者的財富開始縮水；而以溫州、山西兩大炒房團代表的中國樓市投資群體，各自遭遇大麻煩，溫州的危機來自金融出口，山西的危機因為煤炭價格下跌，需求下降，他們在中國經(jīng)濟下行中風險暴露的最明顯；而普通家庭層面上，如果失業(yè)潮、裁員潮出現(xiàn)，在工作機會出現(xiàn)危險的時候，所謂“剛需”也會不斷謹慎。
還有不少人擔心政府新的刺激政策，“四萬億”給中國經(jīng)濟帶來了立竿見影的效果，也催生了樓市暴漲，但再來一個四萬億，無論是地方政府還是銀行體系都不再支持。至于貨幣寬松，在銀行壞賬上升和熱錢外流的背景下，貨幣創(chuàng)造能力已經(jīng)很有限，至少不可能再像前幾年那么高速增長了。
筆者近期一直相對看空樓市，或許等不到新的調控措施出臺，坐等經(jīng)濟繼續(xù)下行，樓市的低迷就可能重現(xiàn)。甚至如果經(jīng)濟下行到較為危險的地步，調控政策可能轉向。當然，即使是新的刺激政策來臨，可能未必如09年那般值得樂觀。
【結束語】
樓市調控無路可走，也許無需再走。
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