雖然又值傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，但是樓市成交卻沒有延續(xù)之前的回暖走勢(shì)。與此同時(shí)，美國QE3的推出、年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的傳聞，都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的外圍環(huán)境變得更加復(fù)雜。A股的地產(chǎn)板塊近期也出現(xiàn)了集體下挫。本期股事會(huì)請(qǐng)到了國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱以及世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝，從資本市場(chǎng)的角度對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問題進(jìn)行解讀。
地產(chǎn)股上演“悲喜劇”
主持人：A股地產(chǎn)板塊在今年上半年出現(xiàn)普遍上漲之后，近期出現(xiàn)了普遍下跌的行情，期間還出現(xiàn)過兩次板塊整體的大幅下跌，二位覺得上漲的原因是什么？近期下跌的原因又是什么？
方焱：整個(gè)地產(chǎn)板塊在上半年表現(xiàn)非常好，我們統(tǒng)計(jì)了一下，地產(chǎn)板塊在上半年上漲了32%。到目前為止，整個(gè)地產(chǎn)板塊還是正收益？傮w來看，雖然地產(chǎn)板塊調(diào)整的幅度比較大，可能把漲幅的80%都調(diào)去了，但還是比大盤要強(qiáng)。地產(chǎn)板塊在1-5月份表現(xiàn)非常好，我們分析最主要的原因還是在于政策面，在去年底和今年初，首先是地方開始，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一些松動(dòng)的政策，今年中央政策也做了一些微調(diào)，比如利率的下調(diào)對(duì)住宅銷售的正面影響是不可忽視的，同時(shí)銀行對(duì)首套置業(yè)首付比例和按揭貸款利率都作了下調(diào)，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售的回暖。今年1-6月份房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售非常好，這也是地產(chǎn)板塊表現(xiàn)比較好的一個(gè)重要的原因。
地產(chǎn)板塊從6月份開始有一個(gè)下跌，到現(xiàn)在為止一直沒回頭。表現(xiàn)比較差的原因和政策以及地產(chǎn)股的估值有較大提升有關(guān)。近一段時(shí)間，特別是從8月份開始，政策開始不斷喊話，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，住建部到各個(gè)地方督察，首套房置業(yè)貸款利率的優(yōu)惠也悄悄取消了，這些都表明政策的態(tài)度。房地產(chǎn)在量價(jià)齊升的情況下，對(duì)價(jià)格的上漲是政策不能容忍的。另一個(gè)下跌的原因是大盤的拖累，全球的復(fù)雜形勢(shì)導(dǎo)致整個(gè)大盤都不好，下個(gè)月是創(chuàng)業(yè)板大小非解禁的高峰，也會(huì)影響到投資者心理。
吳志輝：我們自己從一線的銷售數(shù)據(jù)也可以明顯發(fā)現(xiàn)，今年從2月初開始，樓盤售樓處的來訪量是調(diào)整以來的最低點(diǎn)。從2月5日之后，我們的上門量一周翻一番，一直持續(xù)到6月份。上門量具有領(lǐng)先的作用，所以5、6、7月三個(gè)月的成交非；。我們觀察最近上門量的數(shù)據(jù)，是從7月開始回調(diào)，8月上門量比6月下降了三分之一，截止到目前也是較低的水平。9月和8月相比，成交沒有大的變化，“金九銀十”的預(yù)期比較難實(shí)現(xiàn)。我想也可能是這個(gè)預(yù)期導(dǎo)致了近段時(shí)間地產(chǎn)股的下跌。
房產(chǎn)稅預(yù)期壓制板塊
主持人：近期一些城市完成存量房統(tǒng)計(jì)，擴(kuò)大至存量房的房產(chǎn)稅將于年內(nèi)出臺(tái)的預(yù)期越來越強(qiáng)，請(qǐng)問您判斷房產(chǎn)稅年內(nèi)出臺(tái)的幾率有多大？是否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成利空，從而進(jìn)一步打壓地產(chǎn)股？
方焱：房產(chǎn)稅無論是前面推行還是擴(kuò)大試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)銷售的成交和地產(chǎn)股在短期內(nèi)都有較大負(fù)面影響。我們認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域過去的調(diào)控主要是以行政手段為主，未來將逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的調(diào)控方式，這是大勢(shì)所趨。可以預(yù)期，房產(chǎn)稅已經(jīng)喊了多少年，前年重慶和上海已經(jīng)先做了房產(chǎn)稅征收，我們看到那個(gè)和標(biāo)準(zhǔn)意義上的房產(chǎn)稅還有較大差距。
我們判斷在今年或者明年肯定會(huì)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但不會(huì)馬上推行到全國，而是會(huì)增加一些城市。實(shí)際上，房產(chǎn)稅現(xiàn)在就對(duì)地產(chǎn)股有影響，包括前期優(yōu)惠貸款利率的取消，這些輿論都對(duì)地產(chǎn)股有比較大的負(fù)面影響。
吳志輝：我們一直認(rèn)為調(diào)控應(yīng)該以長效的貨幣和財(cái)稅政策來取代當(dāng)前非市朝的手段，前段時(shí)間我跟一些學(xué)者也探討過這個(gè)問題，大家比較認(rèn)同的看法跟方焱剛才說的一樣，可能會(huì)在未來慢慢地鋪開房產(chǎn)稅。目前這個(gè)板塊的下跌也隱含了部分房產(chǎn)稅的預(yù)期在里面，所以短期肯定是利空，至于這個(gè)靴子出來之后會(huì)不會(huì)利空釋放完還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
“金九銀十”風(fēng)光難現(xiàn)
主持人：現(xiàn)在已經(jīng)到了9月底，“金九銀十”已經(jīng)行將過半，但是國內(nèi)住宅的銷量并沒有延續(xù)5月末以來的成交回暖態(tài)勢(shì)，這是否意味著今年的“金九銀十”希望不大？
方焱：“金九銀十”是業(yè)內(nèi)一種說法，今年大家對(duì)“金九銀十”的預(yù)期比較大。從過去幾周房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況來看，確實(shí)9月份銷售不是太好，我想其中的原因可能有幾個(gè)方面：一方面是上半年的銷售太火爆，1-7月份銷售火爆導(dǎo)致價(jià)格上漲，最后引至政策壓力上升。此外，對(duì)首套置業(yè)優(yōu)惠利率的取消也打擊了部分人的購房需求。
吳志輝：我們觀察今年的上門數(shù)據(jù)，8月底的數(shù)據(jù)是走平，處于相對(duì)的高位，整個(gè)9月份的成交沒辦法往上沖，我們也看到整個(gè)9月份前面兩周的表現(xiàn)不是太好。我們統(tǒng)計(jì)了接近二十個(gè)城市的推盤量數(shù)據(jù)，9月份推盤的總量環(huán)比8月增長了15%，也就是說很多開發(fā)商在8月底已經(jīng)拿了預(yù)售證，但是上門量沒有上來，導(dǎo)致蓄客周期拉長。
與此同時(shí)，預(yù)期中的降準(zhǔn)沒有兌現(xiàn)，銀行間的流動(dòng)性有點(diǎn)緊張，而且很多商業(yè)銀行對(duì)同業(yè)拆借的依賴度這幾年來一直是往上走的。銀行間的利率下不來，放貸自然會(huì)受限，這段時(shí)間優(yōu)惠利率取消了，資金成本的上升自然會(huì)抑制購房需求。我們也親自對(duì)一些購房客戶進(jìn)行過調(diào)研，他們的抄底心態(tài)比起5、6、7月三個(gè)月明顯下降，這幾個(gè)方面加起來導(dǎo)致“金九銀十”低于大家的預(yù)期。至于接下來怎么看待市場(chǎng)，我們的建議是“以價(jià)換量，小步快跑”。
QE3不會(huì)推動(dòng)樓價(jià)大漲
主持人：美國QE3近期終于推出了，中國證券報(bào)記者當(dāng)時(shí)在香港采訪，發(fā)現(xiàn)QE3對(duì)香港樓價(jià)的推動(dòng)作用非常大。那么，QE3是否會(huì)推動(dòng)國內(nèi)房價(jià)上漲？
方焱：QE3對(duì)國內(nèi)CPI長期可能還是會(huì)有壓力，但短期來看，這種壓力很小，主要是中國的通脹尚處在下行通道。國內(nèi)目前對(duì)QE3的預(yù)期并不是太高，QE3跟QE1、QE2并不一樣，這次沒有設(shè)上限，每次的規(guī)模也并不大。但是QE3最終將導(dǎo)致大宗商品價(jià)格的上漲肯定要傳導(dǎo)至樓市，這是毫無疑問的，因?yàn)殇摬、銅等材料價(jià)格的上漲最終肯定會(huì)反映到房價(jià)上。
吳志輝：我們看美元指數(shù)的走勢(shì)，每次美元指數(shù)下跌的時(shí)候，香港的樓價(jià)總是要漲的。香港是自由港，但內(nèi)地就不同了。目前我們的外匯占款每個(gè)月還是往下走的，我們發(fā)現(xiàn)香港人民幣存款數(shù)據(jù)也沒有上升，市場(chǎng)對(duì)人民幣升值是不認(rèn)可的。也就是說，熱錢并沒有流入中國內(nèi)地的傾向，畢竟目前我們的資產(chǎn)價(jià)格還處在高位。第二點(diǎn)是我們還有調(diào)控，而且我們目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不支持人民幣升值的預(yù)期，加上金融管制等因素，QE3對(duì)國內(nèi)樓市的影響比較有限。 記者 張昊(中國新聞網(wǎng))
地產(chǎn)股上演“悲喜劇”
主持人：A股地產(chǎn)板塊在今年上半年出現(xiàn)普遍上漲之后，近期出現(xiàn)了普遍下跌的行情，期間還出現(xiàn)過兩次板塊整體的大幅下跌，二位覺得上漲的原因是什么？近期下跌的原因又是什么？
方焱：整個(gè)地產(chǎn)板塊在上半年表現(xiàn)非常好，我們統(tǒng)計(jì)了一下，地產(chǎn)板塊在上半年上漲了32%。到目前為止，整個(gè)地產(chǎn)板塊還是正收益？傮w來看，雖然地產(chǎn)板塊調(diào)整的幅度比較大，可能把漲幅的80%都調(diào)去了，但還是比大盤要強(qiáng)。地產(chǎn)板塊在1-5月份表現(xiàn)非常好，我們分析最主要的原因還是在于政策面，在去年底和今年初，首先是地方開始，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一些松動(dòng)的政策，今年中央政策也做了一些微調(diào)，比如利率的下調(diào)對(duì)住宅銷售的正面影響是不可忽視的，同時(shí)銀行對(duì)首套置業(yè)首付比例和按揭貸款利率都作了下調(diào)，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售的回暖。今年1-6月份房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售非常好，這也是地產(chǎn)板塊表現(xiàn)比較好的一個(gè)重要的原因。
地產(chǎn)板塊從6月份開始有一個(gè)下跌，到現(xiàn)在為止一直沒回頭。表現(xiàn)比較差的原因和政策以及地產(chǎn)股的估值有較大提升有關(guān)。近一段時(shí)間，特別是從8月份開始，政策開始不斷喊話，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，住建部到各個(gè)地方督察，首套房置業(yè)貸款利率的優(yōu)惠也悄悄取消了，這些都表明政策的態(tài)度。房地產(chǎn)在量價(jià)齊升的情況下，對(duì)價(jià)格的上漲是政策不能容忍的。另一個(gè)下跌的原因是大盤的拖累，全球的復(fù)雜形勢(shì)導(dǎo)致整個(gè)大盤都不好，下個(gè)月是創(chuàng)業(yè)板大小非解禁的高峰，也會(huì)影響到投資者心理。
吳志輝：我們自己從一線的銷售數(shù)據(jù)也可以明顯發(fā)現(xiàn)，今年從2月初開始，樓盤售樓處的來訪量是調(diào)整以來的最低點(diǎn)。從2月5日之后，我們的上門量一周翻一番，一直持續(xù)到6月份。上門量具有領(lǐng)先的作用，所以5、6、7月三個(gè)月的成交非；。我們觀察最近上門量的數(shù)據(jù)，是從7月開始回調(diào)，8月上門量比6月下降了三分之一，截止到目前也是較低的水平。9月和8月相比，成交沒有大的變化，“金九銀十”的預(yù)期比較難實(shí)現(xiàn)。我想也可能是這個(gè)預(yù)期導(dǎo)致了近段時(shí)間地產(chǎn)股的下跌。
房產(chǎn)稅預(yù)期壓制板塊
主持人：近期一些城市完成存量房統(tǒng)計(jì)，擴(kuò)大至存量房的房產(chǎn)稅將于年內(nèi)出臺(tái)的預(yù)期越來越強(qiáng)，請(qǐng)問您判斷房產(chǎn)稅年內(nèi)出臺(tái)的幾率有多大？是否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成利空，從而進(jìn)一步打壓地產(chǎn)股？
方焱：房產(chǎn)稅無論是前面推行還是擴(kuò)大試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)銷售的成交和地產(chǎn)股在短期內(nèi)都有較大負(fù)面影響。我們認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域過去的調(diào)控主要是以行政手段為主，未來將逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的調(diào)控方式，這是大勢(shì)所趨。可以預(yù)期，房產(chǎn)稅已經(jīng)喊了多少年，前年重慶和上海已經(jīng)先做了房產(chǎn)稅征收，我們看到那個(gè)和標(biāo)準(zhǔn)意義上的房產(chǎn)稅還有較大差距。
我們判斷在今年或者明年肯定會(huì)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但不會(huì)馬上推行到全國，而是會(huì)增加一些城市。實(shí)際上，房產(chǎn)稅現(xiàn)在就對(duì)地產(chǎn)股有影響，包括前期優(yōu)惠貸款利率的取消，這些輿論都對(duì)地產(chǎn)股有比較大的負(fù)面影響。
吳志輝：我們一直認(rèn)為調(diào)控應(yīng)該以長效的貨幣和財(cái)稅政策來取代當(dāng)前非市朝的手段，前段時(shí)間我跟一些學(xué)者也探討過這個(gè)問題，大家比較認(rèn)同的看法跟方焱剛才說的一樣，可能會(huì)在未來慢慢地鋪開房產(chǎn)稅。目前這個(gè)板塊的下跌也隱含了部分房產(chǎn)稅的預(yù)期在里面，所以短期肯定是利空，至于這個(gè)靴子出來之后會(huì)不會(huì)利空釋放完還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
“金九銀十”風(fēng)光難現(xiàn)
主持人：現(xiàn)在已經(jīng)到了9月底，“金九銀十”已經(jīng)行將過半，但是國內(nèi)住宅的銷量并沒有延續(xù)5月末以來的成交回暖態(tài)勢(shì)，這是否意味著今年的“金九銀十”希望不大？
方焱：“金九銀十”是業(yè)內(nèi)一種說法，今年大家對(duì)“金九銀十”的預(yù)期比較大。從過去幾周房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況來看，確實(shí)9月份銷售不是太好，我想其中的原因可能有幾個(gè)方面：一方面是上半年的銷售太火爆，1-7月份銷售火爆導(dǎo)致價(jià)格上漲，最后引至政策壓力上升。此外，對(duì)首套置業(yè)優(yōu)惠利率的取消也打擊了部分人的購房需求。
吳志輝：我們觀察今年的上門數(shù)據(jù)，8月底的數(shù)據(jù)是走平，處于相對(duì)的高位，整個(gè)9月份的成交沒辦法往上沖，我們也看到整個(gè)9月份前面兩周的表現(xiàn)不是太好。我們統(tǒng)計(jì)了接近二十個(gè)城市的推盤量數(shù)據(jù)，9月份推盤的總量環(huán)比8月增長了15%，也就是說很多開發(fā)商在8月底已經(jīng)拿了預(yù)售證，但是上門量沒有上來，導(dǎo)致蓄客周期拉長。
與此同時(shí)，預(yù)期中的降準(zhǔn)沒有兌現(xiàn)，銀行間的流動(dòng)性有點(diǎn)緊張，而且很多商業(yè)銀行對(duì)同業(yè)拆借的依賴度這幾年來一直是往上走的。銀行間的利率下不來，放貸自然會(huì)受限，這段時(shí)間優(yōu)惠利率取消了，資金成本的上升自然會(huì)抑制購房需求。我們也親自對(duì)一些購房客戶進(jìn)行過調(diào)研，他們的抄底心態(tài)比起5、6、7月三個(gè)月明顯下降，這幾個(gè)方面加起來導(dǎo)致“金九銀十”低于大家的預(yù)期。至于接下來怎么看待市場(chǎng)，我們的建議是“以價(jià)換量，小步快跑”。
QE3不會(huì)推動(dòng)樓價(jià)大漲
主持人：美國QE3近期終于推出了，中國證券報(bào)記者當(dāng)時(shí)在香港采訪，發(fā)現(xiàn)QE3對(duì)香港樓價(jià)的推動(dòng)作用非常大。那么，QE3是否會(huì)推動(dòng)國內(nèi)房價(jià)上漲？
方焱：QE3對(duì)國內(nèi)CPI長期可能還是會(huì)有壓力，但短期來看，這種壓力很小，主要是中國的通脹尚處在下行通道。國內(nèi)目前對(duì)QE3的預(yù)期并不是太高，QE3跟QE1、QE2并不一樣，這次沒有設(shè)上限，每次的規(guī)模也并不大。但是QE3最終將導(dǎo)致大宗商品價(jià)格的上漲肯定要傳導(dǎo)至樓市，這是毫無疑問的，因?yàn)殇摬、銅等材料價(jià)格的上漲最終肯定會(huì)反映到房價(jià)上。
吳志輝：我們看美元指數(shù)的走勢(shì)，每次美元指數(shù)下跌的時(shí)候，香港的樓價(jià)總是要漲的。香港是自由港，但內(nèi)地就不同了。目前我們的外匯占款每個(gè)月還是往下走的，我們發(fā)現(xiàn)香港人民幣存款數(shù)據(jù)也沒有上升，市場(chǎng)對(duì)人民幣升值是不認(rèn)可的。也就是說，熱錢并沒有流入中國內(nèi)地的傾向，畢竟目前我們的資產(chǎn)價(jià)格還處在高位。第二點(diǎn)是我們還有調(diào)控，而且我們目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不支持人民幣升值的預(yù)期，加上金融管制等因素，QE3對(duì)國內(nèi)樓市的影響比較有限。 記者 張昊(中國新聞網(wǎng))
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