被視作“申城樓市風(fēng)向標(biāo)”的“假日樓市-2012上海房地產(chǎn)秋季展示會”，定于10月3日至6日在上海展覽中心拉開帷幕。
盡管房展會前夕市場供應(yīng)量在增加，似乎也是在為房展會或者“銀十”做準(zhǔn)備，但是，市場似乎并沒有給予我們太多的驚喜。
這或多或少和上海市房管局一月內(nèi)兩次發(fā)文要求嚴(yán)格執(zhí)行限購政策有關(guān)。盡管兩次發(fā)文的《通知》中并沒有出臺任何新的調(diào)控政策，總體上，仍然是就現(xiàn)有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執(zhí)行”層面再度強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)“去投資化”的樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，繼續(xù)為首套房自住需求購房者爭取更多的購房時(shí)間，但是這已經(jīng)為中高端樓市降溫了。從目前來看，中高端市場放量3-7月窗口期已經(jīng)過去，中高端市場成交量有可能因此走低，有可能從結(jié)構(gòu)上為整體樓市價(jià)格降溫。
那么，從房展會角度而言，“自住需求”應(yīng)該會成為市場的主力，“微調(diào)”政策仍將力助剛需盤放量，“自住需求”仍然會持續(xù)關(guān)注房展會樓盤的營銷動態(tài)。但還，僅僅對于房展會而言，開發(fā)商更傾向于將“房展會”當(dāng)做其整個(gè)營銷環(huán)節(jié)的一部分，而不會寄希望于現(xiàn)場的成交量有多少。原因很簡單，當(dāng)前上海商品住宅市場已經(jīng)呈現(xiàn)出“不快不慢，不溫不火”的市場特征，開發(fā)商也在博弈市場，這個(gè)階段的房展會自身難以有很大的效果。
具體而言表現(xiàn)在兩方面：第一、總體上，當(dāng)前上海商品住宅市場成交量價(jià)在微調(diào)的市場背景下相對平穩(wěn)，基本上圍繞刺激自住需求、首套房需求入市，堅(jiān)持去投資化，成交量在80萬平方米左右，沒有太多驚奇可言；第二、9月以來，短期內(nèi)來看，市場呈現(xiàn)出博弈的心態(tài)，一方面在商品住宅市場存銷比降低至12-13 個(gè)月這個(gè)基礎(chǔ)上開發(fā)企業(yè)炒作漲價(jià)預(yù)期，另外，政府也在通過政策繼續(xù)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量，在博弈的背景下，9月前兩周成交量出現(xiàn)小幅回落，導(dǎo)致金九成色不足。
其實(shí)，從今年歷次房展會的效果也不難看出，今年房展會上的品牌推廣難以起到推升成交量的作用，在今年五一“房展會”，為了緩解企業(yè)資金的壓力，更多的房企放下品牌與形象身段，直接進(jìn)行降價(jià)追求成交量與效果，整體上而言房企考慮問題會更實(shí)在。因此，“降價(jià)”與否是激活成交量的關(guān)鍵所在。
因此，在今年十一房展會之后，市場成交量能否出現(xiàn)驚奇，最關(guān)鍵的還是看市場價(jià)格的優(yōu)惠幅度和范圍怎么樣。那么，在限購政策重申嚴(yán)格執(zhí)行的市場背景下，房地產(chǎn)市場是否因?yàn)槭环慨a(chǎn)會發(fā)生微妙變化？后市趨勢如何？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十一房展會也將力助今年10月上海商品住宅市場成交量繼續(xù)維持一定的熱度，但是，也很難超過6月份的100萬平方米的成交，有可能繼續(xù)維持80萬平方米左右的正常市場成交量。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該會及時(shí)抓住這個(gè)“微調(diào)”的時(shí)間窗口，利用房展會時(shí)機(jī)，及時(shí)推盤跑量回籠資金，緩解企業(yè)資金面的壓力。
從房價(jià)角度而言，房價(jià)在第四季度難以有反彈的機(jī)會，雖然上海的房地產(chǎn)市場存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但是，限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產(chǎn)市場價(jià)格的走勢，在限購嚴(yán)格執(zhí)行等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會走低，有可能繼續(xù)以價(jià)換量的市場狀態(tài)，但是，整體市場均價(jià)仍然會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。
同時(shí)，樓市微調(diào)政策仍然是大趨勢，首套房需求及自住需求仍然會在微調(diào)政策刺激下繼續(xù)放量，政策層面不會對于這些樓市需求進(jìn)行控制和打壓。同時(shí)，筆者也認(rèn)為，樓市沒有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢必會影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機(jī)會。
62