“小鎮(zhèn)七日，給了馬克未來(lái)生活的支點(diǎn)。從此岸到彼岸，是一條河的寬度，有時(shí)候只需要將方向做一點(diǎn)點(diǎn)的改變。于是，他將遷居計(jì)劃提上了日程！
改變的不僅僅是馬克的生活，馬克的居住夢(mèng)想，還有這一路飄搖與動(dòng)蕩的樓市。從年初的落寞到年中的繁榮，再到8月的降溫，經(jīng)歷了2011年嚴(yán)厲調(diào)控、又乘上大中原建設(shè)東風(fēng)的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，“變”是貫穿始終的主題。過(guò)去的8個(gè)月，鄭州樓市上演的是一部“遷居”大片。
“遷居”現(xiàn)象 機(jī)遇挑戰(zhàn)并存
數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月底，鄭州市商品房存量為733.55萬(wàn)㎡，較上個(gè)月增加1.7萬(wàn)㎡，同比增加26.89%，環(huán)比增加0.23%。那么，按照過(guò)去12個(gè)月(含8月)的平均銷(xiāo)售速度計(jì)算，目前商品房存量可以銷(xiāo)售11個(gè)月。
從目前來(lái)看，商品房存量仍然處于較高水平，雖然今年上半年隨著剛需釋放，庫(kù)存量去化速度有所加快，但去化壓力依然較大。這也意味著未來(lái)開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的可能性仍然較大。
一方面是持續(xù)的調(diào)控政策與高企的庫(kù)存量，一方面則是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇，中原房地產(chǎn)業(yè)可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一邊是冰的考驗(yàn)，一邊是火的熱度，這種交織變局之下的中原樓市，“遷”與“居”成為醒目的主題。
“遷”即為變遷、遷動(dòng)，“遷”動(dòng)了區(qū)域發(fā)展、“遷”動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的理想、“遷”動(dòng)了開(kāi)發(fā)理念、“遷”動(dòng)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)……
比如新區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，像二七新城，傳承商貿(mào)二七的復(fù)興使命，借助鄭州都市區(qū)發(fā)展東風(fēng)，高起點(diǎn)高規(guī)格，被譽(yù)為第二個(gè)CBD；又如鄭西新城，成為購(gòu)房者爭(zhēng)相入駐的新興區(qū)域。
“居”是指居住理念的變化。2012年以來(lái)，郊區(qū)化居住的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。特別是分布了清華·大溪地、洞林湖·新田城等生態(tài)大盤(pán)的鄭西，以?xún)?yōu)美的環(huán)境和先進(jìn)的居住方式，吸引著越來(lái)越多都市購(gòu)房者的目光。
2011年，從“新國(guó)八條”頒布，到房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收，到一房一價(jià)政策的實(shí)施等措施給樓市定下了“艱難”的基調(diào)；2012年，美景·芳鄰開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的奇跡等，讓鄭州樓市忽然“回暖”。
2012年是瑪雅預(yù)言的世界末日，而搭上諾亞方舟的房地產(chǎn)大佬和房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)則也正在上演一部“遷居”大片。
“遷居”背景之房?jī)r(jià) 一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)至8月跌落
鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，8月份鄭州房?jī)r(jià)為每平方米6523元，每平方米下跌331元，出現(xiàn)了17個(gè)月以來(lái)的最大跌幅。
不過(guò)，8月份鄭州市區(qū)商住房仍然維持了較高的成交量，當(dāng)月賣(mài)了9567套，比7月份少賣(mài)473套，仍然高居去年以來(lái)的銷(xiāo)量第二位，平均每天賣(mài)房308套以上。
進(jìn)入傳統(tǒng)旺季9月，鄭州樓市仍然熱度不減。360房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月24日六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽322套，其中住宅網(wǎng)簽302套。按照此趨勢(shì)，全月成交量當(dāng)在萬(wàn)套左右。
5月以來(lái)的鄭州樓市繁榮得有些突然。眾所周知，去年年初開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控。在被稱(chēng)為“前所未有的寒冬”的2011年，房企為了能安然“過(guò)冬”，能在冬天里積蓄力量、在春天里繼續(xù)發(fā)展壯大，各使奇招。終于，在今年，房企迎來(lái)了“忽然的繁榮”。
反觀2012年年初至今的樓市，猶如發(fā)現(xiàn)了一條詭異的飆升路線。年初，整個(gè)樓市一片哀鴻之聲，開(kāi)發(fā)商正紛紛宣稱(chēng)活得水深火熱，不過(guò)自5月份以來(lái)，樓市火了。
今年1月，鄭州商品住宅的成交量是2007套；3月，成交量開(kāi)始放大到7370套；4月基本維持正常；到了5月，成交量開(kāi)始直線上升。5月9291套，6月8972套，及至7月，這個(gè)數(shù)值達(dá)到限購(gòu)以來(lái)的峰值——10040套。
“去年3月份鄭州市實(shí)施限購(gòu)令以來(lái)，市區(qū)商品住宅銷(xiāo)量每月在5000套以下徘徊，直到今年3月份歷史性達(dá)到7370套。此后，市區(qū)商品住宅月銷(xiāo)量一直在6000套以上，直到7月份銷(xiāo)量破萬(wàn)！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。
5月份以來(lái)，樓市火熱的原因是什么？河南省商業(yè)與經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清分析，有三方面原因：首先，剛需大量入市，直接拉高銷(xiāo)量。其次，開(kāi)發(fā)商和老百姓對(duì)樓市的預(yù)期改變。最后，國(guó)家采取積極的財(cái)政政策，兩次進(jìn)行貸款利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)整，釋放了一部分資金，這些資金部分直接或間接地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“遷居”背景之調(diào)控 未來(lái)仍存在諸多變數(shù)
“對(duì)于一個(gè)城市化率低于全國(guó)平均水平、城市化進(jìn)程亟待加速、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)躍馬揚(yáng)鞭、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾的大省來(lái)說(shuō)，河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)數(shù)年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，年年月月天天都是‘金九銀十’！焙幽闲绿镏脴I(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生對(duì)于樓市9月、10月的銷(xiāo)售預(yù)期很樂(lè)觀。
雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月樓市“量?jī)r(jià)齊升”已是必然，但由于庫(kù)存問(wèn)題，已經(jīng)有過(guò)類(lèi)似教訓(xùn)的開(kāi)發(fā)商并不會(huì)在銷(xiāo)量提升時(shí)大幅提高價(jià)格，因此，這種“量?jī)r(jià)齊升”只能是一種“微升”，而非“大升”。
正如馬克踟躕的心態(tài)一樣，未來(lái)的樓市也仍舊存在諸多變數(shù)。比如懸而未決又似乎馬上就會(huì)來(lái)臨的房產(chǎn)稅，新華社近期消息指出，目前開(kāi)征房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已日漸成熟。另?yè)?jù)透露，北京、湖北、四川等省市已就開(kāi)征房產(chǎn)稅正進(jìn)行緊鑼密鼓的準(zhǔn)備。
有媒體報(bào)道，雖然湖南、湖北房產(chǎn)稅征收細(xì)則尚未明確，不過(guò)將和上海、重慶的版本有所區(qū)別。首先，征收范圍將包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，但征收稅率不會(huì)太高；其次，計(jì)稅依據(jù)也將由“滬渝版”的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，也就是說(shuō)，對(duì)居民幾年前買(mǎi)的第二套住房征稅時(shí)，按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市帶來(lái)的沖擊，市場(chǎng)早已消化。不過(guò)，如果房產(chǎn)稅出現(xiàn)新方案，且如市場(chǎng)傳言般按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)征收，并包括已購(gòu)的第二套存量房，改善型產(chǎn)品將會(huì)再受重?fù)簟?/P>
又比如購(gòu)房者所關(guān)心的首套房貸利率優(yōu)惠取消的問(wèn)題，雖然目前多數(shù)銀行還在執(zhí)行原有的優(yōu)惠，但專(zhuān)家表示，不排除會(huì)有其他銀行跟進(jìn)取消優(yōu)惠的可能。
有分析人士認(rèn)為，取消首套房貸利率優(yōu)惠的消息，也許是房地產(chǎn)商或中介一種刺激購(gòu)房的炒作手段。如果只有少數(shù)銀行跟進(jìn)，這種炒作可能會(huì)真的推動(dòng)成交，因?yàn)橘I(mǎi)家會(huì)擔(dān)心所有銀行跟進(jìn)，為享受優(yōu)惠利率，買(mǎi)家加快入市步伐的可能性極高。
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