即將過去的“金九”成色略顯不足，但“金九銀十”在不少開發(fā)商看來，仍是今年能抓住的最后一根“稻草”。
“周邊的在售項目價格都在50000元/平方米以上，而我們首期開盤部分戶型預計均價僅為33000~35000元/平方米?！?月26日，位于海淀區(qū)西三環(huán)外萬壽路附近的海淀九號(樓盤資料) 項目銷售人員對《第一財經(jīng)日報》說，考慮到首置型剛需客群的需求，該項目不僅包含140~150平方米的改善客群的需求產(chǎn)品，還將推出區(qū)域內(nèi)已近絕跡的 65~100平方米的一到兩居產(chǎn)品。
較好的地段加上頗具沖擊力的價格，在海淀九號的售樓處，記者看到，即便是在平常的工作日，該項目也吸引了不少購房者前來看房。
供應減少致成交回落
相比于純新項目的沖勁，已經(jīng)完成了一輪“以價換量”的老項目目前顯得有些動力不足，這也直接造成了今年9月北京樓市成交量并未如眾人想象中的再創(chuàng)新高。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至26日，北京9月住宅簽約出現(xiàn)明顯下滑，其中新建住宅簽約套數(shù)為8677套，環(huán)比8月同期下調(diào)了30%，二手房住宅簽約套數(shù)為10396套，比8月同期則下調(diào)了6%，合計總簽約套數(shù)為19073套，同比下調(diào)了18.7%，這一成交量也是最近4個月來的最低值，基本與5月同期持平，低于6月~8月成交量。
對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，往年所謂“金九銀十”，是指樓市經(jīng)歷7、8兩月的淡季后，成交在9、10兩月出現(xiàn)爆發(fā)性的增長?！叭欢?012年市場則呈現(xiàn)出淡市不淡的現(xiàn)象，從3月份開始的樓市成交上漲趨勢已經(jīng)形成，北京樓市成交量不僅在7月份創(chuàng)造了年內(nèi)新高，8月份也依然運行在高位?！?/P>
對于9月新建住宅成交量環(huán)比下調(diào)達三成的主要原因，張大偉認為是供應量未能出現(xiàn)明顯增加，“8月中下旬的供應斷頓，使得9月上半月簽約明顯減少，在9月初，可售庫存更是跌到了7.7萬套，相比3月底減少1萬多套?！?/P>
據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，今年以來北京樓市雖然出現(xiàn)過一個明顯的成交上升周期，但是供應情況卻一直不容樂觀，項目入市數(shù)量最多的5月份也僅有33個項目開盤。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，出現(xiàn)這一狀況的原因主要有兩個方面，一方面是北京土地市場的持續(xù)低迷已長達2年，部分房企土地儲備空前不足，直接導致可變現(xiàn)的住宅項目數(shù)量相應減少，為保證企業(yè)運營的長期穩(wěn)定，部分房企不得不調(diào)整在售項目的銷售進度。另一方面，去年調(diào)控對于市場的強烈沖擊，使得開發(fā)企業(yè)今年普遍調(diào)低了年度銷售預期，在經(jīng)歷了前幾個月的快速集中成交之后，大量房企全年銷售目標已基本完成，因此并不急于再推出新房源。
截至目前，在北京市場供應量一直排名靠前的萬科及保利兩家開發(fā)商的銷售額均已突破百億大關，而他們各自的全年任務也早已完成。北京保利相關負責人就曾明確表示，旗下的高端項目今年年底之前將不再推貨。
供需矛盾將現(xiàn)？
不過，有數(shù)據(jù)顯示，不少開發(fā)商仍然沒有放棄“金九銀十”的市場機會。
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，進入“金九”，樓市供應開始放量。9月1~12日北京共有9個項目入市，比8月同期增加3個，9個項目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而進入到9月第三個周末——15、 16日兩天共有9個項目集中入市，共新增商品住宅2635套，至此“金九”開始迅猛發(fā)力。
在接下來的“銀十月”，北京還將有一批新項目集中開盤入市。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除海淀九號之外，萬科藍(樓盤資料) 、金茂悅等在內(nèi)的14個純新盤項目也計劃10月入市，另外還有包括首創(chuàng)·瀾茵山、金色漫香苑等在內(nèi)的20個老項目后期準備開盤。二者累加，10月計劃開盤項目數(shù)量共計34個，創(chuàng)今年新高。
“10月預計入市的純新盤項目多執(zhí)行高性價比策略，而已公布開盤售價的10個老項目后期產(chǎn)品中，70%的項目開盤價格出現(xiàn)了上漲。”據(jù)任啟鑫介紹，項目的漲價幅度大多為三四千元/平方米，個別項目卻幾近翻倍。
然而，在今年的最后一輪供應高峰之后，市場中更深的供需矛盾或許即將出現(xiàn)。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心聯(lián)合高和資本剛剛發(fā)布的《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》中也提到，受前期房地產(chǎn)市場成交量下滑和價格上漲停滯影響，2012年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長率全部在30%以上，2012年4~7月的月度指標下探至 20%左右，增幅回落了十個百分點左右。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩的同時，住宅用地的供應也呈現(xiàn)明顯下降的趨勢。
根據(jù)國土資源部此前公布的數(shù)據(jù)，截至6月底，今年住房用地供應計劃落實47201.30公頃，落實率為調(diào)整后的29.6%，比去年同期減少1.02萬公頃，僅為去年全年實際落實量的34.7%。具體到商品住宅的落實率僅為28.7%，而北京商品住宅用地的落實率最低，只有9.3%。
但住建部政策研究中心主任秦虹對記者稱，不太可能出現(xiàn)極端的情況?！澳壳伴_發(fā)企業(yè)手中的土地儲備量比較大，另外市場也將從過去的趨勢性上漲逐漸出現(xiàn)分化、有漲有跌?！?/P>
“目前，房價顯然已經(jīng)被政治化了?！备吆唾Y本董事長蘇鑫也認為，在限購等政策的影響下，普通住宅的投機需求已經(jīng)消失，投資預期也逐漸降低，“沒有了投機、投資需求，房價不可能出現(xiàn)大起大落。”
(第一財經(jīng)日報)
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