昨天，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局宣布，加快房產(chǎn)稅的推進(jìn)進(jìn)程。這一消息更進(jìn)一步引發(fā)我們對中國房地產(chǎn)的高度關(guān)注。
前不久，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠強(qiáng)調(diào)中國樓市泡沫已破滅，說“千萬別買房，有空房趕快賣掉”，說現(xiàn)在把房子賣了幸福一輩子；
今年，溫總理五論房價(jià)，誓言決不能讓房價(jià)反彈。8月2日，地產(chǎn)股市暴跌近5%。
目前，中國因房地產(chǎn)價(jià)格高漲而拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，尚未到達(dá)日本當(dāng)年鼎盛時(shí)的高度，但房地產(chǎn)泡沫所帶來的隱患，已經(jīng)若隱若現(xiàn)；
當(dāng)年的日本經(jīng)濟(jì)，是隨著房價(jià)的沖天大漲達(dá)到了頂點(diǎn)，又隨房價(jià)的暴跌而衰落的。是買房還是賣房，能使我們幸福一輩子……
中國和日本，相似與區(qū)別：房價(jià)還會(huì)不會(huì)漲
2012年7月13日，東京都南麻布一套面積約410㎡的公寓，標(biāo)出18億日元（約1.5億元人民幣）的售價(jià)，成為全球最貴的公寓。這套公寓的客戶不乏“商界著名人士”，連一年只在東京待一兩個(gè)月的國際商務(wù)人士也對它頗有興趣。
東京依然是世界上寸土尺金之地，盡管其相對歷史最高峰已經(jīng)大大縮水。中國人對日本房價(jià)的概念，也慢慢從熱播電視劇《上海人在東京》時(shí)代那種不可思議的感覺，到現(xiàn)在感慨“和中國也差不多了”。
7月4日，日本《東洋經(jīng)濟(jì)》刊文稱，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀總體上更接近日本上世紀(jì)70年代。但中國采取“先易后難”的改革路徑，這令接下來的改革課題都分外棘手，整體狀況比日本上世紀(jì)70年代更嚴(yán)峻。
《東洋經(jīng)濟(jì)》所指的上世紀(jì)70年代，主要就是“日本列島改造計(jì)劃”。此計(jì)劃，用時(shí)任日本首相的田中角榮在1972年的《日本列島改造論》中的話來說就是：
大膽轉(zhuǎn)變向城市集中的洪流，將民族的活力和日本經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大余力發(fā)散到整個(gè)日本列島。以工業(yè)的全國性重新配置和知識(shí)集約化、全國新干線[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]和高速公路的建設(shè)、信息通信網(wǎng)絡(luò)的形成為杠桿，一定能消除城市與農(nóng)村、日本沿海與內(nèi)陸的差距。
日本富士通綜合研究所高級(jí)主任研究員米山秀隆接受記者采訪時(shí)表示：“上世紀(jì)70年代前期的日本，為了防止尼克松沖擊（即美國放棄金本位導(dǎo)致布雷頓森林體系崩潰）以后的經(jīng)濟(jì)惡化，采取了積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致了地價(jià)的上漲！
當(dāng)時(shí)日本中央銀行實(shí)行低貼現(xiàn)率，使得居民住宅貸款額同比增長1.3倍。實(shí)際上這種寬松的金融政策在上世紀(jì)80年代后，進(jìn)一步造就了龐大的資產(chǎn)泡沫。這確實(shí)和現(xiàn)在的中國有較多相似之處。
特別是1985年后的日本，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了全盛期，國內(nèi)基建基本完成，居民收入也因?yàn)椤八帽对觥庇?jì)劃而躍入發(fā)達(dá)國家水平，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值第一次超過了美國。經(jīng)濟(jì)泡沫開始進(jìn)入高速膨脹階段。
相比之下，中國目前尚沒有達(dá)到這個(gè)階段。日本一橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長淺子和美教授接受記者采訪時(shí)說：
“如果以名義GDP的變化為基礎(chǔ)來解釋的話，中國的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在泡沫。所以短期內(nèi)泡沫破碎，住宅價(jià)格下跌的話也不奇怪。但毫無疑問，中國今后名義GDP將會(huì)繼續(xù)增長，住宅價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)突破泡沫時(shí)的最高額！
如果說今天房[簡介 最新動(dòng)態(tài)][簡介 最新動(dòng)態(tài)]價(jià)是中國人最關(guān)心的民生議題，那么對很多日本人來說，上世紀(jì)70年代的主題倒并不是房價(jià)。今年已經(jīng)59歲，在京都經(jīng)營一家公司的櫪下滿輪告訴記者：
“1975年的時(shí)候，京都中心地區(qū)，一套30坪（1坪≈3.3㎡）的房子大概要1500萬日元。普通人花個(gè)30年也是可以買下來的，當(dāng)時(shí)一個(gè)普通大學(xué)畢業(yè)生的月工資差不多是4萬日元！
“真正開始瘋漲還是在1985年到1989年之間。1980年同樣一套30坪的房子在京都市中心還只要3000萬日元，漲得不算特別狠。但是1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了。而普通大學(xué)生的月收入也就是在1980年上升到10萬日元！
在上世紀(jì)70年代，日本出現(xiàn)很多官商勾結(jié)，炒高地鐵和新干線車站附近地價(jià)的事情。“往往就是依靠和政府官員的關(guān)系，預(yù)先獲知修建車站的地點(diǎn)，然后提前買下附近的土地高價(jià)牟利！睓老聺M輪說。
從此看來，上世紀(jì)70年代的日本，至少房價(jià)沒有成為困擾民生和政府政策的頭等大事，即使在一些大城市，也不至于奮斗一輩子都沒有買房的希望。米山秀隆認(rèn)為：
“以中國整體來看，住宅價(jià)格的上漲還是和個(gè)人收入上漲的步伐相匹配，所以不能說是泡沫。不過在一部分大城市，確實(shí)有住宅價(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入提高幅度的狀況。這種情況和較強(qiáng)的投機(jī)因素有關(guān)，也有經(jīng)濟(jì)刺激政策下，大量過剩貨幣的流入有關(guān)。
而依靠政策調(diào)控房價(jià)，讓其恢復(fù)到和收入相匹配的程度上去，花一點(diǎn)時(shí)間作調(diào)整，不會(huì)對宏觀經(jīng)濟(jì)有太大的影響。但是考慮到對住宅實(shí)際的潛在性需求很強(qiáng)，所以這種調(diào)控一旦結(jié)束，房價(jià)還是會(huì)慢慢地回到上升的軌道上。”
瘋狂時(shí)代到來的鏡像：地產(chǎn)業(yè)滋生無數(shù)的富豪
日本讓后世記憶猶新的超級(jí)房價(jià)泡沫，出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代。1985年日美《廣場協(xié)定》的簽訂讓日元對美元大幅升值，海外熱錢大量涌入，更多資金從制造業(yè)中被解放出來，日本央行也一直保持著低利率。
1985年到1990年，從房價(jià)到股市，從海外收購到融資放貸，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入了極為瘋狂的狀態(tài)，特別是1987年后更進(jìn)入了“超泡沫時(shí)代”。當(dāng)中許多事情，至今讓人生畏。
上世紀(jì)80年代日本的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）沒有什么很大變動(dòng)，主要是“資產(chǎn)通貨膨脹”，也就是股價(jià)和地價(jià)的狂升。以股價(jià)來說，《廣場協(xié)定》簽訂后第一個(gè)交易日的1985年9月24日，東京證券交易所的平均股價(jià)是12755日元。
1987年1月30日，平均股價(jià)超過了2萬日元；1989年12月29日，平均股價(jià)創(chuàng)下了38915日元的歷史紀(jì)錄。那年的5月2日，東證一部的上市公司股價(jià)總額達(dá)到500萬億日元，占世界份額的45%。東京證券交易市場成為了世界最大的股票交易市場。
從1983年算起，到1989年為止，日本股票價(jià)格平均增長率高達(dá)49%，而同期GDP增長率只有4％，股價(jià)五年內(nèi)上升了3倍之多。
進(jìn)入1987年后，可以用“狂亂”來形容地價(jià)的上漲了，東京的商業(yè)用地價(jià)格漲了48.2%，住宅用地價(jià)格上漲了21.5%。1988年更為恐怖，東京的商業(yè)用地價(jià)格上漲了61%，住宅用地價(jià)格上漲了68%。和1985年比，商業(yè)用地價(jià)格上漲2.9倍，住宅用地價(jià)格漲了2.1倍。
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