昨天，財政部和國家稅務總局宣布，加快房產(chǎn)稅的推進進程。這一消息更進一步引發(fā)我們對中國房地產(chǎn)的高度關(guān)注。
前不久，獨立經(jīng)濟學家謝國忠強調(diào)中國樓市泡沫已破滅，說“千萬別買房，有空房趕快賣掉”，說現(xiàn)在把房子賣了幸福一輩子；
今年，溫總理五論房價，誓言決不能讓房價反彈。8月2日，地產(chǎn)股市暴跌近5%。
目前，中國因房地產(chǎn)價格高漲而拉動的經(jīng)濟，尚未到達日本當年鼎盛時的高度，但房地產(chǎn)泡沫所帶來的隱患，已經(jīng)若隱若現(xiàn)；
當年的日本經(jīng)濟，是隨著房價的沖天大漲達到了頂點，又隨房價的暴跌而衰落的。是買房還是賣房，能使我們幸福一輩子……
中國和日本，相似與區(qū)別：房價還會不會漲
2012年7月13日，東京都南麻布一套面積約410㎡的公寓，標出18億日元（約1.5億元人民幣）的售價，成為全球最貴的公寓。這套公寓的客戶不乏“商界著名人士”，連一年只在東京待一兩個月的國際商務人士也對它頗有興趣。
東京依然是世界上寸土尺金之地，盡管其相對歷史最高峰已經(jīng)大大縮水。中國人對日本房價的概念，也慢慢從熱播電視劇《上海人在東京》時代那種不可思議的感覺，到現(xiàn)在感慨“和中國也差不多了”。
7月4日，日本《東洋經(jīng)濟》刊文稱，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀總體上更接近日本上世紀70年代。但中國采取“先易后難”的改革路徑，這令接下來的改革課題都分外棘手，整體狀況比日本上世紀70年代更嚴峻。
《東洋經(jīng)濟》所指的上世紀70年代，主要就是“日本列島改造計劃”。此計劃，用時任日本首相的田中角榮在1972年的《日本列島改造論》中的話來說就是：
大膽轉(zhuǎn)變向城市集中的洪流，將民族的活力和日本經(jīng)濟的強大余力發(fā)散到整個日本列島。以工業(yè)的全國性重新配置和知識集約化、全國新干線[最新消息價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]和高速公路的建設(shè)、信息通信網(wǎng)絡(luò)的形成為杠桿，一定能消除城市與農(nóng)村、日本沿海與內(nèi)陸的差距。
日本富士通綜合研究所高級主任研究員米山秀隆接受記者采訪時表示：“上世紀70年代前期的日本，為了防止尼克松沖擊（即美國放棄金本位導致布雷頓森林體系崩潰）以后的經(jīng)濟惡化，采取了積極的財政政策，導致了地價的上漲?！?/P>
當時日本中央銀行實行低貼現(xiàn)率，使得居民住宅貸款額同比增長1.3倍。實際上這種寬松的金融政策在上世紀80年代后，進一步造就了龐大的資產(chǎn)泡沫。這確實和現(xiàn)在的中國有較多相似之處。
特別是1985年后的日本，經(jīng)濟已經(jīng)進入了全盛期，國內(nèi)基建基本完成，居民收入也因為“所得倍增”計劃而躍入發(fā)達國家水平，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值第一次超過了美國。經(jīng)濟泡沫開始進入高速膨脹階段。
相比之下，中國目前尚沒有達到這個階段。日本一橋大學經(jīng)濟研究所所長淺子和美教授接受記者采訪時說：
“如果以名義GDP的變化為基礎(chǔ)來解釋的話，中國的房地產(chǎn)業(yè)確實存在泡沫。所以短期內(nèi)泡沫破碎，住宅價格下跌的話也不奇怪。但毫無疑問，中國今后名義GDP將會繼續(xù)增長，住宅價格可能還會繼續(xù)突破泡沫時的最高額。”
如果說今天房[簡介 最新動態(tài)][簡介 最新動態(tài)]價是中國人最關(guān)心的民生議題，那么對很多日本人來說，上世紀70年代的主題倒并不是房價。今年已經(jīng)59歲，在京都經(jīng)營一家公司的櫪下滿輪告訴記者：
“1975年的時候，京都中心地區(qū)，一套30坪（1坪≈3.3㎡）的房子大概要1500萬日元。普通人花個30年也是可以買下來的，當時一個普通大學畢業(yè)生的月工資差不多是4萬日元?！?/P>
“真正開始瘋漲還是在1985年到1989年之間。1980年同樣一套30坪的房子在京都市中心還只要3000萬日元，漲得不算特別狠。但是1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了。而普通大學生的月收入也就是在1980年上升到10萬日元?！?/P>
在上世紀70年代，日本出現(xiàn)很多官商勾結(jié)，炒高地鐵和新干線車站附近地價的事情?！巴褪且揽亢驼賳T的關(guān)系，預先獲知修建車站的地點，然后提前買下附近的土地高價牟利?！睓老聺M輪說。
從此看來，上世紀70年代的日本，至少房價沒有成為困擾民生和政府政策的頭等大事，即使在一些大城市，也不至于奮斗一輩子都沒有買房的希望。米山秀隆認為：
“以中國整體來看，住宅價格的上漲還是和個人收入上漲的步伐相匹配，所以不能說是泡沫。不過在一部分大城市，確實有住宅價格上漲的幅度遠遠超過收入提高幅度的狀況。這種情況和較強的投機因素有關(guān)，也有經(jīng)濟刺激政策下，大量過剩貨幣的流入有關(guān)。
而依靠政策調(diào)控房價，讓其恢復到和收入相匹配的程度上去，花一點時間作調(diào)整，不會對宏觀經(jīng)濟有太大的影響。但是考慮到對住宅實際的潛在性需求很強，所以這種調(diào)控一旦結(jié)束，房價還是會慢慢地回到上升的軌道上。”
瘋狂時代到來的鏡像：地產(chǎn)業(yè)滋生無數(shù)的富豪
日本讓后世記憶猶新的超級房價泡沫，出現(xiàn)在上世紀80年代。1985年日美《廣場協(xié)定》的簽訂讓日元對美元大幅升值，海外熱錢大量涌入，更多資金從制造業(yè)中被解放出來，日本央行也一直保持著低利率。
1985年到1990年，從房價到股市，從海外收購到融資放貸，整個日本經(jīng)濟都進入了極為瘋狂的狀態(tài)，特別是1987年后更進入了“超泡沫時代”。當中許多事情，至今讓人生畏。
上世紀80年代日本的消費者價格指數(shù)（CPI）沒有什么很大變動，主要是“資產(chǎn)通貨膨脹”，也就是股價和地價的狂升。以股價來說，《廣場協(xié)定》簽訂后第一個交易日的1985年9月24日，東京證券交易所的平均股價是12755日元。
1987年1月30日，平均股價超過了2萬日元；1989年12月29日，平均股價創(chuàng)下了38915日元的歷史紀錄。那年的5月2日，東證一部的上市公司股價總額達到500萬億日元，占世界份額的45%。東京證券交易市場成為了世界最大的股票交易市場。
從1983年算起，到1989年為止，日本股票價格平均增長率高達49%，而同期GDP增長率只有4％，股價五年內(nèi)上升了3倍之多。
進入1987年后，可以用“狂亂”來形容地價的上漲了，東京的商業(yè)用地價格漲了48.2%，住宅用地價格上漲了21.5%。1988年更為恐怖，東京的商業(yè)用地價格上漲了61%，住宅用地價格上漲了68%。和1985年比，商業(yè)用地價格上漲2.9倍，住宅用地價格漲了2.1倍。
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