“金九”已經(jīng)落下帷幕，“銀十”剛剛開啟。
怎樣看待當(dāng)前乍暖還涼的樓市?現(xiàn)在是不是買房的黃金時間?地鐵開通在即，買下沙哪些區(qū)域的房子收益更大?
上一期的“專家說市”，杭州樓市專家丁建剛為我們對樓市作了深度解讀。本期，我們邀請了知名的浙江經(jīng)視房產(chǎn)評論員王進來對當(dāng)下樓市進行分析。
記者：面對傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，開發(fā)商們密集推盤，新盤總體情況怎樣?如何看待當(dāng)下的杭城房地產(chǎn)市場?
王進：剛剛過去的9月，杭州樓市總體上可以概括為“新盤扎堆、成交平淡”。9月初預(yù)計當(dāng)月開盤有76個，其中首推的新盤就有24個，就樓盤個數(shù)來說，創(chuàng)下今年月新高，但成交量卻不匹配，主城區(qū)共成交4000多套。之所以用“平淡”來形容，而不是“下降”，是因為同比去年9月的2221套，還是有顯著提高的，而今年8月成交量是近六年8月的新高，具有特殊性。綜合比較下，今年9月的成交量處于中游水準(zhǔn)，這也反映了目前杭州樓市的整體狀況。
記者：有傳房價回漲，現(xiàn)在整體房價體系怎樣，量與價發(fā)生了怎樣變化?
王進：如果說9月成交量屬平平，但定價卻是波瀾起伏。不少三四月份急跌的板塊和樓盤，價格迅速拉升，這和七八月份的“補漲”不同，有些個盤不僅漲回原來的價格，甚至還超出原價10%或20%，比如丁橋的中豪四季公館，均價從8500元漲到1.18萬，漲幅高達30%;濱江區(qū)的望江南，均價從1.9萬元漲到2.5萬元，漲幅25%，超出了區(qū)域均價。如果說二季度房價已筑底，那么三季度房價呈現(xiàn)的態(tài)勢則是：拉升——反轉(zhuǎn)。
開發(fā)商之所以有底氣大幅回拉價格，我認為一方面和整個經(jīng)濟大環(huán)境相關(guān)：貨幣政策持續(xù)寬松，房產(chǎn)稅開征的試點城市即將出爐，土地市場也趨活躍等等……另一方面，這些大幅回漲的樓盤或多或少都具有一些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢資源，所以即便價格上浮，預(yù)定成交量仍然不錯。
記者：根據(jù)杭州現(xiàn)在的房源存量與未來房價趨勢，購房者現(xiàn)在該不該出手買房，如何選房?
王進：如果是針對“當(dāng)下”如何買房的問題，我的建議是：剛需型購房者務(wù)必貨比三家再出手，因為四季度到明年年初的新盤很多，同類型的房源挑選余地還是比較大的，如果區(qū)域不限的話，甚至可以在全城新盤中精挑細選一番;如果是改善型的，“剛改”沒有辦法必須換房，就請參照給剛需型的建議，如果不急著換房，那么建議緩一緩，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)過了房價底部的時點了，而且對于大部分改善型購房者來說，受到“雙限”政策束縛更多，換房成本會更高;對于投資型購房者，合適的寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)可以適當(dāng)考慮，不建議購買住宅。
記者：下沙新城的發(fā)展可以說與房產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)，隨著保利、金隅、世茂等房產(chǎn)大鱷的入駐，這里形成了幾大片居住區(qū)。未來這里的房產(chǎn)價值如何?
王進：個人認為，下沙是杭州剛需樓盤的風(fēng)向標(biāo)。從近幾年來的成交情況以及需求人群的結(jié)構(gòu)等因素來看，下沙最適合、需求量最大的產(chǎn)品仍是剛需型的，尤以90方、總價150萬以內(nèi)的房源為消費主力。
下沙一直是杭州樓市重兵集結(jié)之地，雖隸屬主城區(qū)，但因各方面原因，和主城區(qū)樓盤在價格、觀念認同上仍有一些差距。隨著十多年的開發(fā)和發(fā)展，下沙在交通、生活配套上已日趨成熟，尤其是隨著今年十月底地鐵一號線的開通，作為起始點的下沙必將迎來房地產(chǎn)發(fā)展的一個新階段。沿線物業(yè)的增值，由此帶動起來的商業(yè)活躍度，人口的增加，都將對下沙樓市形成正向刺激。目前人氣及配套尚不足的下沙沿江板塊、大學(xué)城北單元等，也將在地鐵效應(yīng)下順勢發(fā)展。
記者：現(xiàn)在，無論開發(fā)商、買房者，活躍度都增加了。下沙有很多在售樓盤，還將有很多樓盤開出，下半年的樓市競爭是否會更激烈?
王進：競爭激烈是毫無疑問的。下沙存量房源之多，無論一手還是二手的，都是主城區(qū)之冠，下沙沿江居住區(qū)自10年以來成為存量房源集結(jié)之地，已交付的樓盤達十多個，都是大盤，按每個樓盤400套掛牌量算，目前僅此區(qū)域二手存量房源就超過5000套，這還不是最準(zhǔn)確的數(shù)字。在已有龐大存量的前提下，下沙板塊的新盤想要突圍，必須具備價格、戶型等優(yōu)勢。
記者：地鐵沿線的商業(yè)綜合體是很多開發(fā)商在開發(fā)的，對此你有什么投資建議要給購房者?
王進：一般大型的地鐵商業(yè)物業(yè)、商業(yè)綜合體是由開發(fā)商持有的，比如龍湖天街，只有小部分會拿出來銷售，價格合適可以果斷買入，畢竟這樣的物業(yè)非常稀缺。如果距離地鐵站有幾百米甚至一公里以上的商業(yè)物業(yè)，就需要進行考察、謹慎選擇了，因為商業(yè)物業(yè)有極強的地段特性，比如去地鐵站是否需要繞行，旁邊是否有隔離帶，是在直行道路邊還是拐角邊……一些酒店式公寓，則需要考察該區(qū)域周邊居住和工作的人群結(jié)構(gòu)如何，是否具備基本生活配套等，不要簡單地認為“地鐵沿線商業(yè)”就一定物有所值，這是一個誤區(qū)。
記者：您能否預(yù)測下樓市的未來?下沙有很多在售樓盤，有哪些可以推薦給購房者?
王進：如果穿越一年，總體上還會是穩(wěn)中有升。如果僅僅看今年四季度，那么不管是量還是價，都會走出一條逐步下滑的曲線，當(dāng)然下滑幅度不會很大。值得關(guān)注的是，從中央各職能部門近期表態(tài)來看，土地市場收緊、房產(chǎn)稅即將出爐、廣州北京等一線城市實行限售，無一不說明宏觀調(diào)控的整體思路和方向不會有大改變。
下沙樓盤的特點是非常鮮明的，尤其近期開盤的龍湖、保利、金隅、宋都等，都是具有品牌實力的大盤，品質(zhì)都很有優(yōu)勢。購房者的購房原則還是要量入為出，在產(chǎn)品趨同的前提下就比較價格，畢竟性價比是選房最關(guān)鍵因素，另外物業(yè)管理也很重要，值得比較。(記者 邵奕穎)
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