就在“金九”成色不足，開發(fā)商期待“銀十”成交能夠放量之際，卻不料開局依然涼意頻吹。北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周前7天全國主要的54個城市新建商品住宅合計簽約1.6萬套，相比前一周下降近70%。
國慶黃金周的北京天天艷陽高照，但是卻未給樓市帶來足夠人氣。北京六里橋附近的一家中介公司，依舊在路邊擺出了樓盤報價宣傳欄，但鮮有人問津，“今年假期出游的人比較多，所以看房客相對往年少了很多，而且大多以觀望為主，并不著急出手！币晃恢脴I(yè)顧問告訴記者。
自從2010年啟動新一輪調(diào)控以來，樓市旺季不旺就已不再是新鮮事。正如今年黃金周所表現(xiàn)的，既無開發(fā)商所期望的放量大漲，又無購房者所希冀的大幅降價，“金九銀十”的樓市可以用平淡來形容。那么這又透露出市場走向的哪些信號？
有專家認為，經(jīng)過前期成交量回升，目前樓市進入了一個無促銷、無降價、無熱點的“三無”時期。這意味著，買賣雙方的博弈進入一個平衡期。這個平衡對于調(diào)控很有意義，如此調(diào)控的力度和松緊就決定了后市的走向。即使在傳統(tǒng)旺季里樓市也能平穩(wěn)運行，表明政府對樓市的調(diào)控能力大為增強，沒有重蹈之前數(shù)輪調(diào)控陷入屢調(diào)屢漲怪圈的覆轍。限購、限貸等核心措施切實打中了造成樓市泡沫的七寸，抑制住了如同野馬脫韁般的房價上漲勢頭。在嚴格執(zhí)行調(diào)控政策的前提下，供需這一市場機制逐漸發(fā)揮作用。
成交在傳統(tǒng)旺季的乏力還透露出，購房者的消費行為更趨理性，多從自身需求和支付能力出發(fā)，投資住房的觀念開始消退，以往扎堆購房的現(xiàn)象已經(jīng)很難出現(xiàn)。過去很長一段時期內(nèi)，住房是兼具使用屬性與投資屬性的“兩棲”商品，在這種投機氛圍中，每當房企拿地熱情高漲導(dǎo)致土地市場溢價率上升時，一般市場上會普遍出現(xiàn)看漲預(yù)期，刺激購房者蜂擁入市。但在當前相對理性的市場環(huán)境中，即使出現(xiàn)“面粉價格推高面包價格”的預(yù)期，也會有相當部分的剛性需求選擇觀望。
一個明顯的事實是，隨著今年以來成交回升，一些開發(fā)商一改此前降價促銷的銷售策略，打折力度開始減弱，甚至重新提價，卻不料重新引發(fā)了市場的觀望情緒，導(dǎo)致有效需求減少。
也有觀點認為，“銀十”成交不溫不火，表明購房行為已經(jīng)常態(tài)化，而并非季節(jié)化，開發(fā)商很難再依靠諸如升值潛力、成交大漲之類的噱頭來動搖購房者的預(yù)期。從中可以看出，住房投資功能盛行的時代已接近尾聲，隨著其重新找回一般商品價值規(guī)律的特征，房地產(chǎn)業(yè)的中長期調(diào)整序幕也已經(jīng)拉開，將逐漸由暴利回歸正常利潤空間。因為市場需求以及購房理念已經(jīng)使得樓市不再具有大幅積攢泡沫的機會，除非調(diào)控政策陡然轉(zhuǎn)向，否則不必擔心投機卷土重來。
今年5月發(fā)布的《中國城市發(fā)展報告（2011）》顯示，2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達到6.9億人。城市化進程中巨大的剛性需求成為我國樓市長期穩(wěn)定繁榮的重要支撐。可見，當前樓市中并不缺乏需求，而是缺乏與需求相對等的房價。為使房價穩(wěn)步向與絕大多數(shù)剛需購房者相對等的價位回歸，還必須構(gòu)建起房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，這樣既能給市場穩(wěn)定的預(yù)期，又能避免調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。而且，住房保障關(guān)乎民生，雖然保障房建設(shè)加快解決了部分低收入人群的居住難題，但是面對日益龐大的住房需求人群，商品房以及二手房市場的配置資源功能更應(yīng)充分發(fā)揮作用。
進入下半年以來，雖然部分地區(qū)出現(xiàn)了房價以及土地市場升溫，但是調(diào)控部門采取的許多應(yīng)急舉措?yún)s表明了其堅決調(diào)控的決心，且能夠及時熨平市場波動。比如，9月21日，北京市國土局宣布，暫停豐臺、通州、大興等地十塊土地的出讓，以穩(wěn)定市場預(yù)期。在供需機制以及調(diào)控雙重作用下，業(yè)界普遍認為，房價穩(wěn)步回調(diào)仍將是大勢所趨。對于開發(fā)商而言，沒有成交的房價毫無意義，只有繼續(xù)以價換量才會帶來成交量持續(xù)回升，開發(fā)商在定價機制、發(fā)展策略上還需作出進一步調(diào)整。 
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