明顯，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季局面恐難再現(xiàn)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合計成交587套，創(chuàng)2009年以來國慶黃金周新低。專家分析，樓市遇冷與供需兩端同時萎縮密切相關(guān)，隨著限購、限貸等調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，未來樓市行情或以穩(wěn)定為主。
北京樓市“黃金周”遇冷
“金九銀十”已成為每年樓市銷售的傳統(tǒng)旺季。然而，剛剛過去的“金九”被指成色不足，多地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，中秋、國慶長假期間，全國54個城市的住宅簽約量環(huán)比大幅下降70%，簽約套數(shù)合計僅為1.6萬套。其中，北京的下降幅度超過40%。
北京樓市新房成交更是呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。據(jù)北京中原地產(chǎn)等機構(gòu)統(tǒng)計，10月1日到7日，北京新建商品住宅簽約437套，比去年同期的908套下滑了52%；“黃金周”新房簽約均價為19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。
分析人士認(rèn)為，價格因素仍然是決定人們看房買房的關(guān)鍵所在。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，近年來國慶節(jié)期間越來越沉重的出行壓力，使得越來越多的人選擇留京，“其中不乏趁此節(jié)假日看房、選房的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來房價繼續(xù)回落預(yù)期的減弱，以及擔(dān)心四季度可能出臺調(diào)控新政等多重因素使人們對樓市的關(guān)注度普遍高于前些年。
供需不足導(dǎo)致樓市降溫
“十一”黃金周期間，樓市沒有出現(xiàn)購房熱也在很多人意料之中。市場分析人士認(rèn)為，早在中秋、國慶長假之前，中央層面已經(jīng)先后多次釋放堅持房地產(chǎn)調(diào)控的信號，有不少分析稱這是有意在給假日樓市降溫。與此同時，地方政府配合出臺限價等調(diào)控政策，為樓市大熱和房價上漲預(yù)期降溫。
市場有效需求不足也是導(dǎo)致樓市遇冷的重要原因。胡景暉分析認(rèn)為，受限購政策影響，首次置業(yè)的剛性購房需求量逐步萎縮，合理的改善型需求尚難入市，加之此前的恐慌性購房心態(tài)逐漸平復(fù)，造成市場有效需求逐漸萎縮，致使9月份以來多地樓市成交下滑。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管未來銀行利率仍有下調(diào)空間，但限購、限貸等調(diào)控措施令市場的有效需求難以釋放，并可能影響10月的交易量。
另一方面，開發(fā)商在黃金周期間推出的供應(yīng)量也不大。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，之前的“以價換量”策略幫助房企渡過了現(xiàn)金流難關(guān)，現(xiàn)在企業(yè)更追求利潤，不少項目已完成或接近完成全年銷售目標(biāo)，導(dǎo)致四季度推盤動力明顯不足。
值得注意的是，土地價格上升也影響了房企的預(yù)期。張大偉表示，在近期的土地交易中，北京不少區(qū)域的商品房樓面地價達(dá)歷史高位，導(dǎo)致出現(xiàn)未來房價走高的預(yù)期。受此影響，房企放緩?fù)票P節(jié)奏也在情理之中。
量價趨穩(wěn)或成未來走勢
楊紅旭分析認(rèn)為，當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅決，加上購房者和開發(fā)商之間的博弈維持在一個相對平衡的狀態(tài)，可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展！巴静煌钡奶卣鳌⒐┣笾饾u合理的趨勢，都會給房價上漲帶來阻力。
“未來房價上漲的的可能性不大”，張大偉分析，目前房企庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動，房企追求利潤的動力遠(yuǎn)超回籠資金的壓力，導(dǎo)致房企降價的動力不足。另一方面，限購、限貸等調(diào)控措施的效力仍存，不少城市對商品房備案價格進行限制，因此房企也不敢貿(mào)然提價。未來的房價走勢將趨于平穩(wěn)，大幅波動的可能性較小。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來樓市不太可能出現(xiàn)極端的情況！澳壳伴_發(fā)企業(yè)手中的土地儲備量比較大，另外市場也將從過去的趨勢性上漲逐漸出現(xiàn)分化、有漲有跌。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在限購等政策的影響下，普通住宅的投機、投資需求已經(jīng)明顯弱化，房企未來采取小幅度、階段性地促銷，既保證成交量，又保持價格平穩(wěn)的市場策略很可能成為主流。
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