2013年上半年市場(chǎng)可望出現(xiàn)明顯變化，高端房會(huì)與各檔次房產(chǎn)形成正常價(jià)位落差，尤其是上海的陸家嘴(600663,股吧)，猶如紐約的曼哈頓，長(zhǎng)期、持續(xù)看好是肯定的。
《理財(cái)周刊》：
高端房待雄起！
文/蔡為民
近期市場(chǎng)驚傳港資樓盤——新鴻基“濱江凱旋門”出現(xiàn)跌破8萬元/平方米的成交記錄，而與之同時(shí)跌破的，還有不少房地產(chǎn)業(yè)者沉甸甸的眼鏡！
開價(jià)本就虛高
“凱”案位于已經(jīng)中央“冊(cè)封”為“國(guó)際金融中心”的上海陸家嘴濱江一線，有“新生代中國(guó)第一豪宅”之稱，因此當(dāng)“破盤價(jià)”的消息傳出，便有許多“唱衰派”直指房地產(chǎn)高端乃至豪宅產(chǎn)品勢(shì)必崩盤，進(jìn)而帶動(dòng)整體樓市走向潰敗。
我看未必如是，畢竟“濱江凱旋門”並不具備充分的代表性。
該案自2009年起便開始有意識(shí)的對(duì)外放話、炒作，聲稱將開價(jià)至“破天荒”的20萬元/平方米， 2012年3月23日正式公開時(shí)，均價(jià)為16萬元/平方米，網(wǎng)上備案最低參考價(jià)93100元/平方米，看似調(diào)低了，但就當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)來看，仍屬明顯虛高，故而迄今為止去化成績(jī)極不理想，說明新鴻基上海掌舵者對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有所誤判，導(dǎo)致其三“勢(shì)”——聲勢(shì)、氣勢(shì)、架勢(shì)頓挫，如今價(jià)位“逐步向合理回歸”也就在情理之中。
寧可“假結(jié)婚”也要買房
尤其要看到的是，隨著9、10月傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，樓市走勢(shì)變得更加云蹫波詭、變幻莫測(cè)，你說買氣渙散嘛，有相當(dāng)比例中高、中低端盤順銷，你說供銷兩旺嘛，不少高端房乏人問津，突顯市場(chǎng)分化趨于強(qiáng)烈，一方面是剛需中低端走強(qiáng)，上海甚至傳出部分非滬籍單身青年以“假結(jié)婚”方式取得購(gòu)房資格，說明消費(fèi)者唯恐價(jià)位持續(xù)上漲之購(gòu)房心切。而另一方面，是市中心的高端房陷入冷遇窘境，即使有少數(shù)樓盤如：“國(guó)信世紀(jì)海景”因同為上海陸家嘴濱江一線，卻僅以 4.5萬元/平方米平價(jià)開出而能受到市場(chǎng)青睞之外，整體來看，高端房表現(xiàn)較中低端剛需市場(chǎng)遜色許多。亦即“凱”案的門可羅雀雖不具代表性，卻仍有一定象征意義。
政策壓制導(dǎo)致高端房滯銷
市場(chǎng)之所以形成如此表現(xiàn)，主要原因有三。
其一是，高端房購(gòu)買者多數(shù)屬尚未“解禁”之限購(gòu)范圍，即使想買也“有心無（房）票”。
二是，高端房消費(fèi)者已是多次購(gòu)買，本身并無立即居住之必需與必要，屬“可買可不買”類型，當(dāng)前正處調(diào)控敏感期，于是選擇觀望，基本上是等待時(shí)機(jī)抄底。
三則是熱錢外流也影響高端房市場(chǎng)，因?yàn)槠涑钟姓叨鄶?shù)是富人階層，正是高端房之目標(biāo)客戶群體。
然而必須要知道的是，這種中低端房“價(jià)量齊場(chǎng)”，高端房“價(jià)跌量縮”的狀態(tài)，與市場(chǎng)正常運(yùn)行是相違背的，純屬政策調(diào)控的結(jié)果，使價(jià)位與價(jià)值出現(xiàn)背離，如同大眾賣30萬元暢銷，大奔只能賣100萬元還滯銷一樣，隨著兩者價(jià)格的逐漸拉近，無形之中積累大奔（高端房）價(jià)位的反彈能量。
調(diào)控基調(diào)悄然變化中
換言之， 2013年上半年市場(chǎng)可望出現(xiàn)明顯變化，高端房會(huì)與各檔次房產(chǎn)形成正常價(jià)位落差，尤其是上海的陸家嘴，猶如紐約的曼哈頓，長(zhǎng)期、持續(xù)看好是肯定的，我相信這正是“凱”案在醞釀初期，便敢于開出脫離行情之“航天價(jià)”的原因，可惜錯(cuò)估了形勢(shì)。
之所以作出上述判斷，首先是看到開發(fā)商對(duì)前景的信心。自6月開始土地市場(chǎng)回暖，十家龍頭房企——保利、碧桂園、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、龍湖、世茂、中海等，無不蜂涌進(jìn)入，年內(nèi)拿地合計(jì)近千億元，顯示2013年樓市肯定不會(huì)寂寞。其次是李克強(qiáng)副總理在最近的講話中，已將調(diào)控基調(diào)重新拉回“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，因而使得未來房?jī)r(jià)躥升充滿想象空間！
100