中廣網(wǎng)北京10月11日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《交易實(shí)況》報(bào)道，中國政府網(wǎng)昨天公布了國務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，經(jīng)過嚴(yán)格審核論證，國務(wù)院決定第六批取消和調(diào)整314 項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，其中包括房地產(chǎn)預(yù)售許可審批權(quán)的下放，由原來的縣級以上地方人民政府管理的房地產(chǎn)的管理部門，下放至社區(qū)的市、縣以及市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門，這會給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來什么樣的影響，金九銀十今年幾乎是沒有到來，在這樣的背景之下，樓市未來的趨勢又將如何呢？北方工業(yè)大學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院謝朝陽教授對此進(jìn)行解讀。
謝朝陽：這樣的一個(gè)權(quán)力下放，它對開發(fā)商是政策利好，一方面它能夠降低開發(fā)商的預(yù)售審批的成本。再一個(gè)它能夠縮短期房上市的時(shí)間，會降低開發(fā)商的融資成本，縮短資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間。至于是否會增加存量房的供應(yīng)，我個(gè)人認(rèn)為短期可能會導(dǎo)致新房的上市量提高，但是房地產(chǎn)商掌握了上市的主動權(quán)，預(yù)售能夠獲批，不等于就可以上市銷售，因?yàn)榉科髸鶕?jù)市場作出預(yù)售的決策判斷。長期來講，這項(xiàng)政策并不改變房屋的供應(yīng)量，所以我覺得對于房價(jià)的影響應(yīng)該是微乎其微的。
有一些分析人士認(rèn)為這可能是變相的為樓市松綁的一種信號，您是否支持這種觀點(diǎn)？
謝朝陽：我覺得這次國務(wù)院做的行政審批項(xiàng)目瘦身措施，它主要是為了深化市場經(jīng)濟(jì)的改革，是一攬子的而不是針對樓市的。只是其中有一項(xiàng)涉及到預(yù)售權(quán)的審批下放，我們不能把它夸張的理解，它對于房地產(chǎn)市場有什么樣的一個(gè)動作或者有什么意向，但是我們現(xiàn)在只是擔(dān)心這種權(quán)力的下放，下到區(qū)縣以后，擔(dān)心這種權(quán)力接棒以后，區(qū)縣一級的政府能不能嚴(yán)格的執(zhí)行國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這個(gè)是我們以后值得期待的。
今年的9月，是對于樓市來說，之前的風(fēng)光早已不在，出現(xiàn)了黯淡的色彩，銀十估計(jì)也不會有特別好的表現(xiàn)。傳統(tǒng)的樓市旺季卻變成了樓市淡季，這個(gè)原因又在哪里呢？是不是由于限購的影響，還是由于現(xiàn)在很多的投資者特別是購房者，在觀望整個(gè)房價(jià)的變化情況，認(rèn)為房價(jià)可能還有進(jìn)一步趨緩的空間呢？
謝朝陽：這個(gè)跟限購應(yīng)該沒有關(guān)系，因?yàn)橄拶彶皇钦f最近推出的，去年就有的，所以我覺得這次的旺季銷售這種不景氣，可能是跟我們前期的宏觀調(diào)控政策周期有關(guān)系。我們平常所理解的金九銀十只不過是房地產(chǎn)銷售的季節(jié)性的旺季、季節(jié)性的周期，但是這種周期并不是永恒的鐵律，并不是每次都會兌現(xiàn)的。這次主要是因?yàn)榍捌诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策有一個(gè)周期性的影響，這次房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間非常長，而且措施多、力度大，積累了一定的剛性需求，年初的時(shí)候已經(jīng)有一些開發(fā)商以價(jià)換量，個(gè)別地方政府執(zhí)行的調(diào)控力度有點(diǎn)松動，再加上從一季度以來央行適度的放松了流動性，兩次降準(zhǔn)和降息，商業(yè)銀行開始推出了一些貸款利率的優(yōu)惠措施，導(dǎo)致了剛需的被釋放，所以7、8月份達(dá)到了交易量和價(jià)格的又一個(gè)周期性的頂峰。現(xiàn)在來看這輪政策調(diào)整帶來的利好基本上已經(jīng)消退，也就是說剛需基本上得到釋放，但是房企業(yè)的去庫存化似乎還沒有完成。
除了房企的去庫存化沒有完成，我們也看到現(xiàn)在多數(shù)城市的商業(yè)銀行在貸款的放貸審批方面也設(shè)下了一些門檻，特別是利率的優(yōu)惠似乎很多地方已經(jīng)不存在了，這也是可能影響投資者或者是購房者購房積極性的主要原因。
謝朝陽：一個(gè)是房地產(chǎn)的調(diào)控政策周期提前透支了季節(jié)性周期的景氣。第二個(gè)我還是覺得現(xiàn)在的房價(jià)過高，超出了人們的承受能力，這也是另外一個(gè)重要的原因。因?yàn)槲覀兦捌谡咝缘木皻鈱?dǎo)致了我們現(xiàn)在的房價(jià)高記錄，開發(fā)商還在堅(jiān)持前期七、八月份的高房價(jià)，迷信于金九銀十的季節(jié)神話，勢必會換來令他失望的銷售業(yè)績，所以我覺得開發(fā)商需要正視現(xiàn)在的市場環(huán)境變化，以更大的降價(jià)幅度換來新增的需求，這樣才是明智的選擇。
現(xiàn)在我們一方面看到似乎金九銀十賣房賣的不太好，但是另外一方面，開發(fā)商拿地的熱情似乎沒有消退過，四大房企近期聯(lián)合拿地特別是保利連奪上海的地王，對似乎這種大的央企不差錢。對于房企的拿地和現(xiàn)在整個(gè)銷售的不濟(jì)形成的明顯對比，您怎么看？
謝朝陽：我看到有些報(bào)道認(rèn)為是搶地潮，我覺得“潮”有點(diǎn)過度夸張了，我認(rèn)為只不過是一個(gè)虛火。因?yàn)橛袔讉€(gè)原因，一個(gè)是這一批的招拍掛的價(jià)格，它的溢價(jià)率并不算太高，跟以往相比30%以下的這種溢價(jià)率算是正常的，因?yàn)橐郧岸际前俜种僖陨系囊鐑r(jià)率，所以這個(gè)溢價(jià)率并不算高。再一個(gè)我們看到地方政府在第三季度集中推出了一批價(jià)格比較合理，而且地段又比較好的土地供應(yīng)，所以這也是拿地比較多的原因。
再一個(gè)我們看到實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)是主流，而且我們看到，上海招拍的土地，競拍的公司并不多，主要就是這些實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)，我覺得并不是普遍的房企的拿地潮。再一個(gè)我覺得為什么會出現(xiàn)這種階段性的搶地現(xiàn)象，跟前期房屋銷售的持續(xù)景氣助推的延后作用有關(guān)系。一個(gè)是房企提前前期已經(jīng)把開發(fā)資金拿回來，它有能力購買新的土地；再一個(gè)房地產(chǎn)的這種短期的繁榮使得房企繼續(xù)看好未來的市場表現(xiàn)，愿意追加投資來購買新的土地，當(dāng)然這種擴(kuò)大土地的購買會增加未來房子的這種供應(yīng)量，有利于緩解未來的房價(jià)。
從長遠(yuǎn)來說，可能有利于平抑市場價(jià)格。那么樓市第四季度是否會出現(xiàn)一個(gè)上漲的行情？
謝朝陽：我覺得這是一個(gè)小概率事件，因?yàn)殍F九銅十預(yù)示著房價(jià)有下跌的要求了。我認(rèn)為房價(jià)可能會再次出現(xiàn)拐點(diǎn)，但是前提必須是維持現(xiàn)行的嚴(yán)厲調(diào)控措施不能松動，但是我仍然有擔(dān)心未來還有很多的不確定性，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)保增長的要求有可能繼續(xù)。
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