降價無期抄底不易 第四季度樓市穩(wěn)字當(dāng)頭

東方網(wǎng)10月14日消息：據(jù)《新聞晨報》報道，“十一”假日房展已落下帷幕，此次風(fēng)向標(biāo)的表現(xiàn)不盡如人意，“金九銀十”旺季傳統(tǒng)規(guī)律已被顛覆。有兩個信息值得關(guān)注。其一:“顯著降價”風(fēng)潮并未出現(xiàn)，除部分參展樓盤以特價房方式來吸引參觀者外，更多的項目采取97、98折的象征性折扣。其二:以剛需產(chǎn)品為主力的在售項目紛紛縮小降價幅度，與參觀者原先預(yù)期存在一定差距，市場再度進(jìn)入新一輪“拉鋸戰(zhàn)”。樓市新增供應(yīng)量不斷上升，消化能力卻始終難有大長進(jìn)，開發(fā)商大規(guī)模降價潮的可能性極低，購房者抱著抄底入市的心態(tài)，能夠?qū)崿F(xiàn)的概率同樣不高。

正當(dāng)開發(fā)商回味著并不正宗的 “金九”所帶來的甜酸苦辣之時，轉(zhuǎn)眼已進(jìn)入10月。從9月和10月初的情況看，一手房市場漲價樓盤和降價樓盤同時增多，開發(fā)商心態(tài)分化現(xiàn)象明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入10月下旬，開發(fā)商將面臨銷售任務(wù)、資金回籠的壓力，但不排除有部分樓盤加大優(yōu)惠力度。

新盤普遍促銷95折－99折

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月上海一手房降價樓盤數(shù)量為47個，是8月漲價樓盤數(shù)量的3倍有余。同期漲價樓盤為36個，比8月漲價樓盤數(shù)量增加57%。對于10月房價走勢，業(yè)內(nèi)人士看法也存在一定分歧。上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，10月剛需樓盤不會有太大促銷，這與中高端樓盤可能會嘗試較大折扣來促銷有所不同。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申則認(rèn)為，10月開發(fā)商心態(tài)分化局面還會持續(xù)?！跋袢ツ昴甑准w降價的局面不太會出現(xiàn)。開發(fā)商還是會根據(jù)自身情況選擇定價策略，但價格大幅上漲的可能性不大。”

據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至10月10日的統(tǒng)計，10月本市推出打折優(yōu)惠促銷的樓盤共計174個 (含別墅)，與截至9月25日統(tǒng)計的162個相比，增加了12個。其中，有26個項目新增了優(yōu)惠活動，22個項目的優(yōu)惠情況較之前的統(tǒng)計有所變化，另有 14個項目由于優(yōu)惠活動截止或房源售罄而退出打折優(yōu)惠。分析師曲鵬表示，雖然相比9月的189個優(yōu)惠盤仍有近一成的降幅，但10月優(yōu)惠樓盤數(shù)量在月初時已明顯出現(xiàn)反彈跡象，不僅總數(shù)增加了12個，新增優(yōu)惠的樓盤數(shù)量更是增加了26個之多。

10月優(yōu)惠樓盤數(shù)量反彈的原因，主要是受到9月新房供應(yīng)量井噴的影響。數(shù)據(jù)顯示，9月上海商品住宅市場新增供應(yīng)面積接近130萬平方米，不僅環(huán)比大漲4成之多，更是創(chuàng)下了2011年以來單月最高供應(yīng)記錄。如此之高的供應(yīng)量在維持了成交量高位的同時，也造成了多數(shù)開發(fā)商銷售壓力的增大。為了提高自身的競爭力，爭取一定的市場占有率，部分項目在10月初期的時候開始以打折促銷的形式來吸引購房者。同時，另有一些原本就推出優(yōu)惠的樓盤，在10月初期加大了優(yōu)惠的幅度。可以說從10月開始，上海樓市優(yōu)惠市場重新進(jìn)入上升通道。

不過，記者從部分新盤售樓處詢價發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商給出的促銷折扣力度仍然比較小。以最直接的總價折扣為例，普遍在95折－99折，低于9折的項目幾乎絕跡，這也讓不少見識過此前歷次促銷大戰(zhàn)的意向購房者很難下決心出手。

購房者入市意愿度降低

買賣雙方對于后市的態(tài)度存在不一致性，是導(dǎo)致顛覆傳統(tǒng)“金九銀十”的關(guān)鍵因素之一。雖然，9月份新房市場出現(xiàn)一波供應(yīng)高峰，創(chuàng)下近21個月以來歷史最高值，但開發(fā)商心態(tài)企穩(wěn)，購房者持幣觀望，這一狀態(tài)將很難在短時間內(nèi)得到轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商如繼續(xù)選擇縮小降價幅度的話，將很難獲得大量需求流入，成交表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)前期月均70萬－80萬平方米的交易水平。與之相類似的是，二手房（房源、代理、租房）東心態(tài)更為堅挺，除部分置換型買家的賣房誠意較高外，大部分房東的議價空間正不斷收窄。在此背景之下，二手房市場成交量出現(xiàn)大起大落的可能性不高。

自進(jìn)入9月下旬后，市場的觀望氣氛漸濃，并延續(xù)至長假期間。一些中介門店紛紛表示，假期中雖有客戶看房，并且也透露出一定的入市意愿，但出手猶豫成為普遍共性，導(dǎo)致長假期間少有成交客戶。主要原因由以下幾點造成，其一:房東態(tài)度堅挺，不急賣的心態(tài)促使最終議價空間不大，基本控制在1%以內(nèi)；其二:外地戶籍單身人士購房受限的政策，繼續(xù)沖擊著整個板塊內(nèi)有效的需求量；其三:雖調(diào)控政策趨穩(wěn)，但整個大方向并未顯現(xiàn)放松端倪，并且近期部分銀行取消了首套房貸85折優(yōu)惠利率，也會或多或少降低購房者入市的整體意愿度。

與此同時，近期受極大關(guān)注的土地市場，隨著優(yōu)質(zhì)地塊紛紛掛牌，溢價狀態(tài)成交的現(xiàn)象呈現(xiàn)出增多跡象，這也將會影響新房及二手房市場的房價走勢。開發(fā)商的資金壓力得到緩解的同時，紛紛在土地市場中有所作為，拿地之后，開發(fā)商會在新房市場中回籠更多資金，來補(bǔ)充其在土地市場中的拿地實力。而目前市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1－9月上海全市商品住宅成交面積為 632.05萬平方米，已是去年全年水平占比86%以上，二手房市場同樣如此，占比超過97%。這些數(shù)據(jù)說明，今年樓市表現(xiàn)已優(yōu)于去年。在這樣的背景之下，出現(xiàn)開發(fā)商大規(guī)模降價潮的可能性極低，購房者抱著抄底入市的心態(tài)，能夠?qū)崿F(xiàn)的概率同樣不高。

第四季度樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

新滬六條政策出臺后，上海限購執(zhí)行的監(jiān)管力度不斷升級加碼，原本想打“擦邊球”取得購房資格的客戶，極難得到審批，改善型需求將進(jìn)一步縮量，除去部分采取 “以價換量”銷售模式的改善型項目能夠在短期內(nèi)有所起色外，改善型需求入市的節(jié)奏并不會顯著加快。第四季度，剛性需求依舊將成為市場的“主心骨”。

而與前期市場表現(xiàn)有所不同的是，熱銷的中高端樓盤目前大多陷入沉寂狀態(tài)，新房中剛需買家占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。從“十一”房展的參展情況看，購房者還是以剛需盤為主要關(guān)注目標(biāo)，其中寶山、嘉定、松江等熱門區(qū)域內(nèi)參展的剛需項目，仍能吸引諸多關(guān)注度。如果第四季度房價面臨著顯著的上漲壓力，不利于此輪調(diào)控政策效果的有效延續(xù)。但就目前市場環(huán)境而言，房價缺乏出現(xiàn)大漲或大落幾率的支撐點。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示，第四季度將更多地延續(xù)三季度成交表現(xiàn)，至多出現(xiàn)小幅上下波動。買賣雙方之間的博弈狀態(tài)，將很難在短時間內(nèi)被打破。因此，今年四季度樓市基本走勢將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。