經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是我國(guó)“十二五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大的方向，房地產(chǎn)，當(dāng)然也不會(huì)例外，以出口和投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要轉(zhuǎn)變，投資和消費(fèi)的失衡關(guān)系需要轉(zhuǎn)變。在此大背景下，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的主要判斷是：過(guò)度依賴住宅投資難以為繼。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴會(huì)逐步降低，住宅將逐步回歸消費(fèi)屬性，限制房地產(chǎn)的投資需求將是長(zhǎng)期的政策方向。所以，房地產(chǎn)行情不具競(jìng)爭(zhēng)力的上市公司開(kāi)始了漫長(zhǎng)而已朦朧的轉(zhuǎn)型之路，也創(chuàng)造了良好的示凡效應(yīng)。
機(jī)構(gòu)們往往從最不可思議之處出手，近期阻擊的目標(biāo)多是從受到宏觀調(diào)控重壓的地產(chǎn)板塊選擇，誕生了許多大牛股，我們認(rèn)為這是一個(gè)思路，所以，我們?cè)囍鴱拿襟w發(fā)表的部分觀點(diǎn)中找到一些蛛絲馬跡，以期能指導(dǎo)我們?cè)谒悸返姆较蛏霞又胤ùa：
1、地產(chǎn)板塊仍處于低配水平。并非看好地產(chǎn)股，而是看好由弱行業(yè)向強(qiáng)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的股價(jià)的催化劑作用。統(tǒng)計(jì)顯示，偏股型基金整體持有地產(chǎn)股市值占基金凈值3.31%，且多集中于招保萬(wàn)金等地產(chǎn)龍頭企業(yè)，這說(shuō)明，真正的地產(chǎn)股的起色并不是在傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的品種上，盡管保利地產(chǎn)已經(jīng)創(chuàng)出近期新高，但主要還是商品房銷售進(jìn)入了回款高峰期所至。
2、一些基本面難有起色，正醞釀轉(zhuǎn)型注資的地產(chǎn)公司受到機(jī)構(gòu)的青睞。其中，中弘股份、武漢控股、創(chuàng)興資源等業(yè)績(jī)同比大幅下滑或虧損的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股，卻獲得險(xiǎn)資、基金為主的機(jī)構(gòu)們的大幅度增持。這就需要引起我們的注意，因?yàn)檫@是一個(gè)粗線條，具體原因，我的思考是，多數(shù)地產(chǎn)股的現(xiàn)金流留存都出現(xiàn)在2001-2005年這幾年的時(shí)間，而在2007年，房地產(chǎn)進(jìn)入瘋狂之時(shí)，二線地產(chǎn)股的商人們就已經(jīng)意識(shí)到了房地產(chǎn)的調(diào)控將不可避免，所以，多數(shù)的二線地產(chǎn)商們都選擇了到內(nèi)蒙古，甚至是老撾等周邊國(guó)家去拿開(kāi)礦權(quán)，這樣，經(jīng)過(guò)了四五年的整理，房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，這一些礦產(chǎn)資源，也進(jìn)入了收獲期，隨著房地產(chǎn)的再融資難度增加，企業(yè)做大市值的難度越來(lái)越大，這個(gè)時(shí)候，就可能會(huì)出現(xiàn)在不影響主營(yíng)房地產(chǎn)的背景下，注入礦業(yè)資源以便于繼續(xù)融資，中珠控股等個(gè)股，也就是在這樣的背景下，產(chǎn)生了以倍數(shù)增長(zhǎng)為目標(biāo)的大行情。
3、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度而言，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型不存在偏見(jiàn)，房企轉(zhuǎn)型、跨行業(yè)發(fā)展是擺脫經(jīng)營(yíng)困境、拓展盈利點(diǎn)的正確舉措，由于部分上市房企擁有大量的可支配資本，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨頹勢(shì)的情況下，努力開(kāi)拓新興市場(chǎng)有利于增加企業(yè)的資本運(yùn)作收益，這有可能會(huì)慢慢成為二線競(jìng)爭(zhēng)力比較弱的房地產(chǎn)商們的一個(gè)選擇。
4、我們以中弘股份為例，看一下機(jī)構(gòu)建倉(cāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股的基本特點(diǎn)：
A：公司2011年?duì)I業(yè)收入出現(xiàn)明顯下滑受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策負(fù)面影響顯著。
B：去年四季度機(jī)構(gòu)賬戶開(kāi)始重倉(cāng)參與，工銀瑞信核心價(jià)值基金增倉(cāng)540.88萬(wàn)股至788.95萬(wàn)股，國(guó)壽自有賬戶新進(jìn)持有768.42萬(wàn)股；國(guó)壽萬(wàn)能險(xiǎn)賬戶增持236.85萬(wàn)股至602.48萬(wàn)股，中新大東方人壽保險(xiǎn)公司也新進(jìn)持有103.79萬(wàn)股。三家險(xiǎn)資賬戶共計(jì)持有1474.69萬(wàn)股，占流通總股數(shù)比例為1.46%。
C：根據(jù)年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)公司沒(méi)有接待調(diào)研、溝通、采訪等活動(dòng)的情況。對(duì)外消息封鎖嚴(yán)重。
D：在轉(zhuǎn)型礦業(yè)資源前，都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的下跌，基本不會(huì)引起人的注意，而八月份消息出現(xiàn)之后，也會(huì)出現(xiàn)同等的下跌，但在新一輪轉(zhuǎn)型股出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈后，他很快就回到了去年八月份的股價(jià)水平，可謂強(qiáng)勢(shì)。
E：高預(yù)收賬款產(chǎn)生新的題材催化劑。由于地產(chǎn)股大多擁有龐大的高預(yù)收賬款。就會(huì)計(jì)報(bào)表角度來(lái)說(shuō)，這些預(yù)收賬款其實(shí)就是報(bào)表中的現(xiàn)金流，所以，此類個(gè)股在未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，尋找新的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)方面，具有相對(duì)強(qiáng)的主動(dòng)性。
5、這也就意味著此類個(gè)股面臨著新的估值體系，即從地產(chǎn)估值向礦產(chǎn)、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)向，這些必然會(huì)引發(fā)資金的投資興趣？偨Y(jié)一下地產(chǎn)股的活躍品種，大多是中低價(jià)地產(chǎn)股、區(qū)域性地產(chǎn)股，而不是全國(guó)性地產(chǎn)，因此，類似于保利地產(chǎn)這樣的地產(chǎn)股，身軀龐大，不會(huì)輕易轉(zhuǎn)型。只有中小市值地產(chǎn)股，身輕如燕，轉(zhuǎn)型較易。
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